Una hipoteca es un préstamo que se utiliza para comprar bienes inmuebles, donde la propia propiedad sirve como garantía. Los pagos suelen amortizarse en 15 o 30 años a una tasa de interés fija o ajustable.
Cómo funcionan las hipotecas
Cuando se compra una casa, la mayoría de los compradores financian entre el 80% y el 97% del precio de compra con una hipoteca. El prestamista proporciona los fondos y usted paga con pagos mensuales que incluyen capital, intereses, impuestos a la propiedad y seguro de vivienda (llamados colectivamente PITI). Si deja de pagar, el prestamista puede ejecutar la propiedad y venderla para recuperar el préstamo.
La mayoría de las hipotecas utilizan un calendario de amortización en el que los pagos anticipados son principalmente intereses. Con el tiempo, la parte principal aumenta a medida que disminuye el saldo.
Tipos de hipotecas
- Tasa Fija: La tasa de interés permanece igual durante todo el plazo (15 o 30 años). Pagos predecibles.
- Tasa ajustable (ARM): La tasa se fija por un período inicial (5, 7 o 10 años) y luego se ajusta anualmente con base en un índice de referencia.
- FHA: Préstamos respaldados por el gobierno que requieren tan solo un 3,5% de pago inicial. Popular entre los compradores primerizos.
- VA: Préstamos con pago inicial cero para veteranos militares y miembros en servicio activo elegibles.
Ejemplo del mundo real
Compre una casa de $400,000 con un 20% de pago inicial ($80,000). Su préstamo de $320.000 al 6,5% durante 30 años tiene un pago mensual de P&I de $2,023. Agregue $350/mes para impuestos y $150/mes para seguro: PITI total = $2,523/mes.
Preguntas frecuentes
¿Cuánta casa puedo pagar?
Una pauta común es que sus costos mensuales totales de vivienda (PITI) no deben exceder el 28% de su ingreso mensual bruto. Los prestamistas también analizan su relación deuda-ingresos total, que debería ser inferior al 43%.
¿Qué es el PMI?
Se requiere un seguro hipotecario privado (PMI) cuando su pago inicial es inferior al 20%. Protege al prestamista en caso de incumplimiento. El PMI normalmente cuesta entre el 0,5% y el 1% del préstamo anualmente y puede eliminarse una vez que se alcanza el 20% del capital.
¿Debería obtener una hipoteca a 15 o 30 años?
Una hipoteca a 15 años tiene pagos mensuales más altos, pero ahorra significativamente en intereses totales y genera capital más rápidamente. Una hipoteca a 30 años tiene pagos más bajos, lo que brinda más flexibilidad de flujo de efectivo mensual.