Arquitecto de refinanciamiento

El detonante más común para refinanciar es una caída significativa de las tasas de interés. Una regla general es que una reducción de tasa de al menos 0.75 a 1.0 puntos porcentuales justifica los costos de transacción de un nuevo préstamo, pero la prueba real siempre es el cálculo del punto de equilibrio. Divide tus costos iniciales totales (costos de cierre más los puntos) entre la reducción del pago mensual para encontrar el número de meses hasta que empieces a obtener beneficios del refinanciamiento.

Si tu punto de equilibrio es de 18 meses y no tienes planes de vender o mudarte durante al menos cinco años, el refinanciamiento casi con certeza tiene sentido. Si solo planeas quedarte dos años más y el punto de equilibrio es de 30 meses, no lo tiene, incluso con una mejora de tasa significativa. Esta calculadora muestra ese punto de cruce claramente para que puedas tomar la decisión basándote en tu cronograma real, no en una regla general.

El punto de equilibrio es la métrica más importante en cualquier decisión de refinanciamiento. Combina todos los costos iniciales —comisiones del prestamista, tasación, seguro de título, cargos de registro y cualquier punto de descuento— y divide ese total entre los ahorros mensuales de pago que produce el nuevo préstamo. El resultado te dice exactamente cuánto tiempo necesitas conservar el préstamo antes de que compense el costo de obtenerlo.

Un punto de equilibrio de 12 meses es excelente: recuperas los costos en un año y cada mes adicional es ahorro puro. Un punto de equilibrio de 48 meses es borderline, requiriendo cuatro años de estabilidad de propiedad. Más allá de los 60 meses, el riesgo de transacción de vender o refinanciar de nuevo antes del retorno hace que el trato sea cuestionable para la mayoría de los propietarios.

Uno de los riesgos que más se pasa por alto en el refinanciamiento es lo que sucede cuando restablece el plazo de su préstamo. Si le quedan 20 años en su hipoteca actual y la refinancia con un nuevo préstamo a 30 años, habrá agregado 10 años de pagos a su obligación de deuda. Incluso con una tasa más baja, extender el plazo con frecuencia resulta en pagar más intereses totales durante su vida (a veces significativamente más) porque está financiando el mismo capital durante un período mucho más largo.

Considere un propietario al que le quedan $200,000 al 6% y le quedan 20 años. El interés total restante es de aproximadamente $146,000. Refinanciar a un nuevo préstamo a 30 años al 5% reduce el pago mensual en más de $200, lo que parece una victoria, pero el interés total del nuevo préstamo es de aproximadamente $186,000, un aumento neto de $40,000. Los ahorros mensuales son reales, pero se generan pidiendo prestado durante más tiempo, no pagando realmente menos. Esta calculadora muestra la reducción del pago mensual y el impacto del interés de por vida, uno al lado del otro, por lo que nunca elegirá basándose solo en la mitad de la imagen.

Un refinanciamiento de tasa y plazo ajusta tu tasa de interés, el plazo del préstamo o ambos, sin cambiar materialmente el saldo del principal. Típicamente tiene las tasas más bajas, los costos de cierre más pequeños y la suscripción menos compleja. Un refinanciamiento con retiro de efectivo aumenta el saldo del préstamo y te da la diferencia en efectivo de la plusvalía de tu vivienda, una herramienta poderosa cuando se usa para mejoras del hogar que aumentan el valor de la propiedad o para consolidar deudas de alto interés a una tasa dramáticamente menor.

El refinanciamiento con retiro de efectivo requiere más plusvalía, generalmente un LTV máximo del 80%, y tiene tasas marginalmente más altas que el refinanciamiento de tasa y plazo porque el prestamista asume riesgo adicional. La disciplina crítica es usar los fondos para activos, no para consumo. Usar la plusvalía de tu hogar para financiar unas vacaciones no tiene sentido económico: estás convirtiendo deuda no garantizada en deuda garantizada contra tu activo principal.