Cuando usted obtiene una hipoteca, el prestamista no simplemente divide su préstamo por la cantidad de meses y le cobra esa cantidad. En cambio, utilizan un proceso matemático llamado amortización eso le garantiza pagar exactamente la misma cantidad todos los meses, pero la forma en que se divide el pago entre intereses y capital cambia drásticamente con el tiempo.
Comprender cómo funciona esto es una de las cosas más valiosas que cualquier propietario puede aprender. Explica por qué pagar $100 adicionales por mes en el primer año le ahorra mucho más que pagar $100 adicionales por mes en el año veinte, y por qué durante los primeros años de una hipoteca puede parecer que apenas está haciendo mella en lo que debe.
Los cuatro componentes del pago de una hipoteca
El pago mensual de su hipoteca generalmente se compone de cuatro partes, a menudo abreviadas como PITI:
- Principal — La parte que reduce el saldo de su préstamo
- Interés — El cargo del prestamista por prestarle el dinero.
- Impuestos — Impuestos sobre la propiedad recaudados y mantenidos en depósito en garantía
- Seguro — Seguro de vivienda (y PMI si el pago inicial fue inferior al 20%)
Cuando la mayoría de la gente habla de "pagos de hipoteca", se refieren a la parte P+I, la parte que realmente paga el préstamo. Los impuestos y los seguros se recaudan conjuntamente, pero el prestamista los mantiene por separado en una cuenta de depósito en garantía.
La fórmula de amortización
El pago mensual de P+I se calcula utilizando la fórmula de amortización estándar. Dado un monto de préstamo P, una tasa de interés mensual r (tasa anual ÷ 12) y un plazo de préstamo de n meses:
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1] Donde M = pago mensual, P = capital, r = tasa de interés mensual (tasa anual ÷ 12), n = número total de meses.
Para un préstamo de $300 000 con un interés anual del 7 % durante 30 años: r = 0,07 ÷ 12 = 0,005833, n = 360. Conexión: M = $1 995,91 por mes, fijo durante los 30 años completos.
Por qué los pagos anticipados son principalmente intereses
Aquí está la parte que sorprende a la mayoría de los propietarios: en el primer mes de una hipoteca de $300,000 a 30 años al 7%, su pago de $1,996 se desglosa así:
| Mes | Pago | Intereses pagados | Principal pagado | Saldo restante |
|---|---|---|---|---|
| 1 | $1,996 | $1,750 | $246 | $299,754 |
| 12 | $1,996 | $1,733 | $263 | $296,904 |
| 60 (año 5) | $1,996 | $1,659 | $337 | $284,686 |
| 180 (Año 15) | $1,996 | $1,350 | $646 | $231,613 |
| 300 (Año 25) | $1,996 | $773 | $1,223 | $131,785 |
| 360 (final) | $1,996 | $12 | $1,984 | $0 |
La razón es sencilla: se cobran intereses sobre su saldo restante. En el mes 1, debes $300 000, por lo que interés = $300 000 × (0,07/12) = $1750. Sólo $246 reducen tu saldo. Después de 5 años de pagos, ha pagado casi $120 000 en P+I pero su saldo solo ha disminuido alrededor de $15 000.
Esto no es una estafa, son matemáticas. Al estructurar el pago de esta manera, el prestamista recibe un pago por el riesgo que está asumiendo, mientras que usted obtiene un pago mensual estable y predecible durante la vigencia del préstamo.
Cómo liquidar su hipoteca más rápido
Pagos adicionales de capital
Debido a que los intereses se calculan sobre el saldo restante, cualquier pago adicional que realice se destina directamente al capital, lo que reduce todos los cargos por intereses futuros. En un préstamo de $300,000 a 30 años al 7%, hacer un pago de capital adicional de $246 en el mes 1 (igual al monto de capital del mes 1) significa omitir el pago final por completo y ahorrar $1,984 en intereses. Los pequeños pagos anticipados tienen un efecto compuesto enorme.
Adding $200/month extra on a 30yr $300k @ 7% loan saves ~$79,000 in interest and pays off in ~23 years. Cuanto antes realice pagos adicionales, más intereses ahorrará, porque esos dólares se acumulan a lo largo de los meses restantes.
Pagos quincenales
Cambiar a pagos quincenales (pagar la mitad de su pago mensual cada dos semanas) da como resultado 26 medios pagos por año, lo que equivale a 13 pagos mensuales completos en lugar de 12. Ese pago anual adicional generalmente le ahorra de 4 a 6 años en una hipoteca a 30 años sin cambios en su presupuesto mensual.
Refinanciación
Si las tasas de interés caen significativamente después de obtener su préstamo, la refinanciación reemplaza su hipoteca existente por una nueva a una tasa más baja. El punto de equilibrio (cuando los ahorros en intereses superan los costos de cierre) suele ser de 2 a 4 años. Utilice nuestro calculadora de refinanciamiento para encontrar su fecha de equilibrio personal.
Hipotecas de tasa fija versus ajustable
A hipoteca de tasa fija (FRM) mantiene la misma tasa de interés (y, por lo tanto, el mismo pago mensual) durante todo el plazo del préstamo. Este es el tipo más común en los Estados Unidos y proporciona la máxima estabilidad de pago.
Un hipoteca de tasa ajustable (ARM) tiene una tasa fija por un período inicial (generalmente 5, 7 o 10 años) y luego se ajusta periódicamente en función de un índice de referencia más un margen. Las ARM suelen comenzar por debajo de las tasas fijas, pero conllevan el riesgo de aumentos en los pagos. Una ARM sólo tiene sentido si planea vender o refinanciar antes del primer ajuste. Si todavía estás decidiendo entre ser propietario o alquilar, prueba el Calculadora de alquiler vs compra comparar el costo a largo plazo de ambos caminos.
Interés total pagado
Uno de los cálculos más aleccionadores en finanzas personales: durante 30 años, un préstamo de 300.000 dólares al 7% da como resultado pagos totales de 718.527 dólares. Paga $418,527 en intereses, más que el monto original del préstamo. Esto no es inusual; es el coste de pedir prestado 300.000 dólares a 30 años. Un plazo de 15 años a la misma tasa costaría $162,028 en intereses totales, un ahorro de más de $256,000, a cambio de un pago mensual más alto de $2,696 frente a $1,996.