Un calendario de amortización es el desglose mes a mes de cada pago hipotecario en sus componentes de capital e intereses. Comprender este cronograma revela por qué durante los primeros años de una hipoteca parece que se pagan principalmente intereses y cómo incluso pequeños pagos adicionales pueden ahorrar decenas de miles de dólares.
Paso 1: la fórmula de pago
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1] P = monto del préstamo, r = tasa de interés mensual (anual/12), n = pagos totales (años × 12).
Para un préstamo de $300.000 al 6,5% durante 30 años: r = 0,065/12 = 0,005417, n = 360. M = $1.896/mes (principal e intereses únicamente).
Paso 2: Cómo se dividen los pagos a lo largo del tiempo
| Pago # | Pago Total | Interés | Principal | Balance |
|---|---|---|---|---|
| 1 | $1,896 | $1,625 | $271 | $299,729 |
| 60 (año 5) | $1,896 | $1,539 | $357 | $279,163 |
| 180 (año 15) | $1,896 | $1,193 | $703 | $217,759 |
| 300 (año 25) | $1,896 | $544 | $1,352 | $98,977 |
| 360 (año 30) | $1,896 | $10 | $1,886 | $0 |
En el pago n.° 1, el 86 % se destina a intereses. Por el pago #300, solo el 29% es interés. El punto de cruce en el que el capital supera el interés se produce alrededor del año 19 para un préstamo a 30 años al 6,5%.
Paso 3: El poder de los pagos adicionales
Agregar solo $100 al mes al pago anterior ahorra aproximadamente $46 000 en intereses totales y cancela el préstamo 4,5 años antes. Agregar $200 al mes ahorra $76 000 y reduce 7,5 años. Los pagos adicionales van íntegramente al capital porque ya ha cubierto el cargo de interés mensual. Vea el impacto total con el Calculadora de calendario de amortización.
Vea su calendario de amortización completo con escenarios de pago adicionales
Pruebe la Calculadora de Amortización →Conclusiones clave
- Los pagos anticipados son principalmente intereses. — el capital se acumula lentamente en la primera mitad del préstamo.
- Los pagos adicionales van íntegramente al capital, acelerando la acumulación de capital y reduciendo el interés total.
- $100/mes adicionales con un préstamo de $300 000 al 6,5 % se ahorra ~$46 000 en intereses.
- Pagos quincenales (26 medios pagos = 13 equivalentes mensuales) agregue un pago extra por año.