Dos formas muy diferentes de pedir prestado contra su vivienda
Tanto un HELOC como un refinanciamiento con retiro de efectivo le permiten convertir el valor líquido de la vivienda en efectivo para gastar, pero funcionan de manera opuesta. A HELOC (línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda) es un segundo préstamo que respalda su hipoteca existente. Su primera hipoteca permanece exactamente como está (el mismo saldo, la misma tasa, el mismo pago) y obtiene una línea de crédito renovable de la que puede recurrir según sea necesario, muy parecida a una tarjeta de crédito garantizada por su casa. Está aprobado para un máximo (su "línea"), pero solo debe intereses sobre la parte que realmente retira.
A refinanciamiento con retiro de efectivo hace lo contrario: reemplaza toda su hipoteca con una nueva, más grande y le entrega la diferencia en efectivo. Si debe $250,000 por una casa que vale $500,000 y la refinancia con un préstamo de $350,000, se quedará con aproximadamente $100,000 (menos los costos de cierre), pero cada dólar de esos $350,000 ahora tiene el precio actual, no el anterior.
Ambos son asegurado por tu casa, que es lo que los hace más baratos que un préstamo personal o una tarjeta de crédito, y también lo que aumenta los riesgos. Un HELOC es un segundo gravamen, por lo que si alguna vez incumple, el prestamista de la primera hipoteca recibe el pago antes que el prestamista HELOC; es por eso que las tasas de HELOC son un poco superiores a las de las primeras hipotecas. El resultado práctico: piense en un HELOC como atornillando una línea de crédito flexible y una refinanciación con retiro de efectivo como rompiendo y reescribiendo todo tu contrato hipotecario. Esa diferencia estructural impulsa todas las compensaciones que siguen.
La regla que lo decide: no revertir una hipoteca del 3% al 7%
Este es el factor más importante y es la razón por la que tantos propietarios optan por un HELOC en la actualidad. Supongamos que tienes un Saldo de $300.000 al 3,25% — un pago de aproximadamente $1,306 un mes. Quiere 50.000 dólares para remodelar la cocina. Una refinanciación con retiro de efectivo en un Préstamo de $350,000 al 7% impulsaría su pago a aproximadamente $2,329 – más de $1,000 más por mes, y la mayor parte de ese aumento es el costo de cambiar el precio de sus $300,000 originales, no los nuevos $50,000 que realmente deseaba.
Un HELOC evita esto por completo. Mantiene la primera hipoteca al 3,25% y agrega una línea de $50.000 a, digamos, el 8,5%. El pago de sólo intereses sobre un HELOC de $50,000 totalmente retirado es de aproximadamente $354 al mes - por lo que su desembolso combinado es aproximadamente $1,660, frente a $ 2,329 con el refinanciamiento. Aunque el HELOC tasa es mayor (8,5 % frente a 7 %), su costo total de intereses es mucho menor porque la mayor parte de su deuda (esos $300 000) nunca sale de su tasa de 3,25 %.
Ponga el interés perdido en dólares: cambiar el precio de $300.000 del 3,25% al 7% le cuesta aproximadamente $11,250 en intereses adicionales solo en el primer año. Ese es el precio de "reiniciar" una hipoteca barata, y eclipsa la modesta prima de tasa de una pequeña HELOC. La conclusión: cuando su tasa actual está muy por debajo del mercado, una refinanciación con retiro de efectivo puede ser una forma muy costosa de recaudar una cantidad relativamente pequeña de efectivo. Solo refinancie todo el préstamo cuando la tasa actual sea igual o inferior a la que ya tiene; de lo contrario, HELOC casi siempre gana en costo total.
Flexibilidad y coste: donde brilla el HELOC
La estructura de un HELOC favorece la incertidumbre. durante el periodo de sorteo (generalmente 10 años) usted pide prestado solo lo que usa y normalmente solo paga intereses sobre ese saldo. Inicie una renovación de $40 000, retire $15 000 en el primer mes y pagará intereses sobre $15 000, no la línea completa. A medida que los contratistas le facturan por etapas, usted cobra más; a medida que lo devuelves, el crédito vuelve a estar disponible, como una tarjeta de crédito. Eso hace que un HELOC sea ideal para proyectos en fases, una larga lista de mejoras para el hogar, matrícula universitaria pagada cada semestre o un amortiguador de emergencia que quizás nunca aproveche y al que nunca pague un centavo hasta que lo haga.
Los costos refuerzan la ventaja. Los HELOC a menudo cierran por $0 a $500, y muchos prestamistas renuncian por completo a las tarifas (algunos las recuperan sólo si cierra la línea dentro de un par de años). Un refinanciamiento con retiro de efectivo conlleva 2–5 % de los costos de cierre — con un préstamo de $350,000 que es $7,000 a $17,500 transferido a su saldo, sobre el cual luego paga intereses durante la vigencia del préstamo.
La contrapartida es el riesgo de tasa. Un HELOC es variable y basado en primos, por lo que si la Reserva Federal aumenta las tasas durante su período de retiro, su pago también aumenta: una línea de $50,000 completamente retirada que salta del 8,5% al 10,5% agrega alrededor de $83 al mes. Haga un presupuesto para ese espacio libre y recuerde el periodo de amortización que sigue al período de retiro: una vez que comienza (generalmente una amortización de 20 años), termina solo con intereses y su pago puede aumentar drásticamente a medida que comienza a pagar el capital. Muchos prestamistas ofrecen una opción de bloqueo de tasa fija en parte de su saldo una vez que se estabiliza: una cobertura útil si desea flexibilidad HELOC sin exposición a tasas ilimitadas.
Cuando gana el refinanciamiento con retiro de efectivo
Una refinanciación con retiro de efectivo se mantiene en algunos casos claros. Primero, cuando las tasas han caído igual o inferior a su tasa actual, entonces obtendrá efectivo y una mejor hipoteca en un solo movimiento, el raro escenario en el que refinanciar todo el saldo no le cuesta nada adicional. En segundo lugar, cuando necesitas un suma global grande y única (una adición de $120,000, una importante consolidación de deuda, un pago inicial para una segunda propiedad) y quiere que todo esté bloqueado a una tasa fija para que un aumento futuro de la tasa nunca pueda aumentar su pago. En tercer lugar, cuando valoras un pago predecible sobre hacer malabarismos con dos préstamos y una tasa variable.
También puede ser una herramienta para caer el PMI o acortar su mandato. Si su casa se ha revalorizado más del 20% del valor líquido, la refinanciación puede eliminar el seguro hipotecario y al mismo tiempo retirar efectivo; Otra razón común es convertir un HELOC de tasa alta que ya tiene en un solo préstamo fijo. También hay un ángulo de disciplina: una refinanciación le da el dinero una vez y lo amortiza en un cronograma fijo, mientras que el acceso renovable de una HELOC puede tentar a pedir prestado repetidamente.
Ejecute ambas rutas en las calculadoras siguientes: modele el retiro variable de HELOC con el pago fijo del refi y compare el interés total durante los años en los que realmente planea quedarse, no solo el número mensual. El pago más bajo de una refinanciación aún puede costar más en general si vuelve a fijar el precio de un saldo barato o extiende su plazo a 30 años. La respuesta correcta casi siempre se reduce a dos preguntas: ¿cómo se compara su tarifa actual con la actual? ¿Necesita flexibilidad o certeza? Cuando la tasa de hoy sea igual o inferior a la suya y desee un pago fijo, refinancie; cuando su tarifa está muy por debajo del mercado o su necesidad es flexible, HELOC gana.