Dos decisiones en efectivo que parecen similares pero no lo son
Cuando tienes dinero extra al momento del cierre, dos opciones compiten por él: comprar puntos de descuento para reducir su tasa de interés, o hacer una pago inicial más grande para reducir su préstamo. Se sienten intercambiables (ambos reducen su pago mensual), pero funcionan a través de mecanismos completamente diferentes y se amortizan en diferentes plazos.
A punto de descuento cuesta aproximadamente 1% del monto de su préstamo y generalmente reduce su tarifa aproximadamente 0.25% (la rebaja exacta varía según el prestamista). En un préstamo de $400,000, un punto es $4,000y normalmente puedes comprar puntos fraccionarios o múltiples. Los puntos son interés prepago: le entrega dinero al prestamista hoy a cambio de una tasa permanentemente más baja durante la vigencia del préstamo.
A pago inicial más grande simplemente reduce la cantidad que usted pide prestado: no hay reducción de tasas, solo un saldo menor. Pero si su dinero extra cruza el Umbral de reducción del 20%, puede eliminar por completo el seguro hipotecario privado, que es un ahorro separado y a menudo mayor que el que se compran con los puntos de reducción de tasas. Esa diferencia del PMI es lo que suele inclinar la decisión, por lo que es lo primero que hay que comprobar antes de comparar cualquier otra cosa.
La fórmula del punto de equilibrio para los puntos
Si los puntos valen la pena se reduce a un cálculo: punto de equilibrio = costo de los puntos ÷ ahorro mensual. Supongamos que está pidiendo prestado $400.000 y compra un punto por $4.000 para reducir su tasa del 7,0% al 6,75%. Su pago cae desde aproximadamente $2,661 a $2,594 — un ahorro de aproximadamente $67 al mes.
$4000 ÷ $67 ≈ 60 meses, o 5 años. Si se queda en la casa y mantiene el préstamo por más de 5 años, el punto se amortiza solo y todo lo que viene después son puros ahorros, durante un plazo completo de 30 años, que es aproximadamente $24,000 de intereses evitados por los $4,000 que gastaste. Si vende o refinancia antes de los 5 años, pierde dinero en el trato: pagó $4,000 por adelantado pero recuperó solo una parte a través de pagos más bajos.
La mayoría de los puntos aterrizan en un Punto de equilibrio de 4 a 7 años rango, dependiendo de cuánta reducción de tasa compre cada punto. Cuanto más largo sea su horizonte temporal, mejores se verán los puntos y cuanto más incierto sea su cronograma, más riesgosos se volverán. Una sutileza que vale la pena conocer: el punto de equilibrio anterior ignora el valor del dinero en el tiempo y el hecho de que usted podría haber invertido los $4,000 en su lugar. Un análisis más estricto retrasa un poco el verdadero punto de equilibrio, lo que sólo refuerza la regla de que los puntos recompensan una estancia larga y comprometida.
Por qué un pago inicial mayor suele ganar: PMI
La principal razón para favorecer un pago inicial mayor es seguro hipotecario privado. Si paga menos del 20%, los prestamistas normalmente cobran un PMI de 0,5%–1,5% del préstamo por año — con un préstamo de $400,000 que es $2000–$6000 al año, o aproximadamente entre $167 y $500 al mes, comprando tú nada. PMI protege al prestamista, no a usted, contra el riesgo de incumplimiento de un préstamo de bajo capital.
Supongamos que tiene un pago inicial del 15% y tiene $20,000 adicionales. Ponerlo en el pago inicial para llegar al 20% puede eliminar el PMI inmediatamente. Si su PMI era de $200 al mes, eso significa que dejará de pagar $2,400 al año: una cantidad garantizada. 12% de rentabilidad anual sobre los $ 20,000 que redirigió, mucho más rápido y más seguro que el lento goteo de ahorros al reducir la tasa. Ningún punto de descuento se acerca a eso.
También es más difícil deshacerse del PMI más tarde de lo que la gente espera. Por ley, finaliza automáticamente sólo una vez que su saldo alcanza 78% del valor original, y para eliminarlo antes al 80% debes solicitar formalmente la cancelación, a menudo pagando una nueva tasación para demostrar tu patrimonio. El aumento del valor de las viviendas puede ayudar, pero el momento oportuno está a merced del prestamista. Evitar el PMI por adelantado evita todo eso. El resultado final: cuando su dinero extra le permite cruzar la línea del 20%, el pago inicial casi siempre supera los puntos. Solo una vez que ya haya superado el 20% (con el PMI fuera de la mesa), la matemática de puntos versus pago inicial se vuelve más clara.
El desempate de 'podría mudarse o refinanciar'
Si ya ha superado el 20% de caída y el PMI no está en juego, la decisión depende de ¿Cuánto tiempo mantendrás el préstamo?. Los puntos sólo recompensan la paciencia. Si existe una posibilidad real de que se mude dentro de unos años o refinancie cuando las tasas bajen, es posible que nunca alcance el punto de equilibrio de 4 a 7 años, lo que hace que los puntos sean una mala apuesta. Este es un riesgo mayor de lo que parece: el propietario estadounidense promedio se muda o refinancia en una década, y un refinanciamiento restablece su tasa por completo, borrando instantáneamente el valor de cualquier punto que haya comprado en el préstamo anterior.
Por el contrario, un pago inicial mayor genera equidad que mantienes no importa cuando vendas. Si se muda en el tercer año, esos $20,000 adicionales del pago inicial se le devolverán en el producto de la venta; los $4,000 que gastaste en puntos simplemente ya no están. Los dólares del pago inicial son capital recuperable; Los puntos en dólares son costos hundidos en el momento en que firma.
También hay un aspecto fiscal: los puntos de descuento suelen ser deducibles como interés prepago en el año en que los compre (si detalla y cumple con las reglas del IRS para una residencia principal), lo que puede suavizar ligeramente su costo. Un pago inicial no ofrece tal deducción. Aún así, con la deducción estándar más alta, muchos declarantes ya no detallan, por lo que el beneficio es menor de lo que era antes y rara vez anula la lógica central. Ejecute ambos escenarios en las calculadoras siguientes: calcule su punto de equilibrio exacto y luego modele el pago inicial que lo sitúa por debajo del 80% de relación préstamo-valor. Como regla general: Evitar el PMI o un cronograma incierto → mayor pago inicial; una estancia larga y asentada sin PMI y sin plan de refinanciación → puntos.