Home Affordability Calculator

Los prestamistas utilizan dos ratios DTI para evaluar la asequibilidad. El DTI inicial mide solo los gastos de vivienda (PITI) divididos entre el ingreso bruto mensual; la mayoría de los préstamos convencionales permiten hasta el 28–31%. El DTI total incluye todos los pagos de deuda mensuales — vivienda, auto, tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles — divididos entre el ingreso bruto; la mayoría de los prestamistas convencionales limitan esto al 43%, aunque algunos programas permiten hasta el 50% con compensaciones como un puntaje de crédito alto o reservas sustanciales. Los préstamos FHA generalmente permiten límites DTI más altos: 31% inicial y 43% total, con algunas excepciones hasta el 57% para prestatarios con crédito sólido. Estos ratios son topes del prestamista, no objetivos. Un DTI del 43% puede ser aprobado pero te deja con muy poca holgura financiera. La mayoría de los planificadores financieros recomiendan mantener el DTI total por debajo del 36% para una comodidad sostenible a largo plazo.

Un prestamista puede aprobar préstamos hasta el límite máximo de DTI permitido por el programa. Eso no significa que comprar al máximo sea lo correcto para ti. Comprar al máximo de asequibilidad deja poco margen para cambios de ingresos, tasas de interés variables, reparaciones del hogar o gastos de vida inesperados. La regla de la vivienda del 25–28% — mantener los costos de vivienda por debajo del 28% del ingreso bruto mensual — sigue siendo una guía sensata incluso si los prestamistas permiten el 43%. En la práctica, esto significa elegir una vivienda $40,000–$80,000 por debajo de tu precio máximo aprobado para preservar flexibilidad. La calculadora te muestra tanto el máximo técnico del prestamista como un rango conservador para que puedas elegir conscientemente dónde aterrizar dentro de ese espectro.

El PMI añade típicamente $50–$200 al mes dependiendo del monto del préstamo y el puntaje de crédito. En un préstamo de $280,000 con el 10% de pago inicial, el PMI cuesta aproximadamente $117/mes. Este costo se cancela automáticamente cuando el LTV alcanza el 78% a través de los pagos programados, generalmente entre 7–10 años en un préstamo a 30 años. Puedes solicitar la cancelación antes cuando el LTV llegue al 80% si el valor de la vivienda ha aumentado. Esperar para alcanzar el 20% de pago inicial puede no tener sentido financiero en mercados con rápida apreciación. Si los precios suben un 5% anualmente, el mismo hogar cuesta $20,000 más en dos años — más que varios años de primas PMI. La sección de análisis de la calculadora te ayuda a modelar el costo total del PMI frente al costo de esperar más tiempo para comprar, usando las condiciones específicas de tu mercado.

El cálculo de asequibilidad del prestamista excluye intencionalmente varios costos significativos de propiedad. El mantenimiento y las reparaciones típicamente cuestan el 1–2% del valor de la vivienda anualmente — $3,000–$6,000 en una casa de $300,000. El mobiliario y la decoración para un hogar más grande pueden sumar $10,000–$30,000 en el primer año. Los servicios públicos para una casa más grande son significativamente más que en un apartamento. Las cuotas de HOA pueden sumar $200–$600 al mes en muchas comunidades. Ninguno de estos aparece en el cálculo DTI de tu prestamista, pero todos afectan tu flujo de efectivo mensual real. Una regla práctica: agrega un 15–20% al pago mensual estimado del prestamista para aproximarte a tu costo real de propiedad. Si ese número ajustado todavía cabe dentro de tu presupuesto, estás en terreno financiero firme.