La inversión inmobiliaria utiliza varias métricas de rendimiento diferentes, cada una de las cuales responde a una pregunta diferente. La tasa de capitalización mide el poder adquisitivo de la propiedad. El rendimiento de efectivo sobre efectivo mide su rendimiento apalancado. El ROI total captura el panorama completo, incluida la apreciación y la acumulación de capital.
Paso 1: Ingreso operativo neto (NOI)
NOI = Gross Rental Income − Operating Expenses Los gastos operativos incluyen impuestos a la propiedad, seguros, mantenimiento, administración de la propiedad (8-10%), subsidio por desocupación (5-8%) y reparaciones. NO incluya pagos de hipoteca.
Ejemplo: Un dúplex genera $2.400/mes en alquiler ($28.800/año). Los gastos operativos totalizan $10,800/año. NOI = $28,800 - $10,800 = $18,000.
Paso 2: tasa de capitalización
Cap Rate = NOI / Purchase Price × 100 La tasa de capitalización es independiente del financiamiento: mide el rendimiento intrínseco de la propiedad.
Para el dúplex comprado a $300 000: tasa máxima = $18 000 / $300 000 = 6.0%. Utilice el Calculadora de tasa de capitalización para un análisis completo del trato.
Paso 3: Devolución de efectivo sobre efectivo
El efectivo sobre efectivo mide el rendimiento apalancado del efectivo real invertido. Si pone un 20 % de pago inicial ($60 000) más $5 000 en costos de cierre ($65 000 en efectivo total) y los pagos hipotecarios anuales son de $14 400:
Flujo de caja anual = $18,000 NOI - $14,400 servicio de deuda = $3,600. CoC = $3,600 / $65,000 = 5.5%.
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Pruebe la calculadora de tasa de capitalización →Conclusiones clave
- La tasa de capitalización mide la propiedad, no su inversión: ignora el financiamiento.
- El efectivo sobre efectivo mide su rendimiento apalancado sobre el efectivo real invertido.
- El retorno de la inversión total incluye la apreciación, acumulación de capital, beneficios fiscales y flujo de caja combinados.
- El apalancamiento amplifica la rentabilidad — una tasa de capitalización del 6% puede producir un retorno de la inversión total de más del 15% con una buena financiación.