Dos formas muy diferentes de convertir capital en efectivo
Ambos productos permiten al propietario pedir prestado contra el valor líquido, pero funcionan en direcciones opuestas. A hipoteca inversa (la versión asegurada federalmente es la Hipoteca de Conversión del Valor de la Vivienda, o HECM) está disponible para los propietarios 62 años y más y requiere sin pagos mensuales. En cambio, los intereses y tarifas se agregan al saldo del préstamo, lo que crece con el tiempo. Usted paga todo solo cuando vende la casa, se muda permanentemente o fallece.
A HELOC — línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda — funciona como una tarjeta de crédito garantizada por su casa. Estás aprobado para un límite, retira lo que necesitas durante un período de retiro (a menudo 10 años) y haz pagos mensuales. Al principio, los pagos pueden ser sólo de intereses; Más tarde, también pagas el capital. el equilibrio se encoge a medida que lo paga, y la línea es mucho más barata de configurar. El problema es que un HELOC requiere que usted califique en ingresos y creditoy un prestamista puede congelar o reducir su crédito disponible si el valor de la vivienda o sus finanzas cambian.
La diferencia de costos es grande.
Abrir un HELOC es muchísimo más barato. Muchos prestamistas cobran poco o ningún costo de cierre y la tasa de interés es variable y de tipo prime, recientemente alrededor del 8%-9%. Fundamentalmente, pagas intereses solo en la cantidad que has retirado — abra una línea de $100 000, retire $20 000 y deberá intereses sobre $20 000, no sobre la línea completa.
Una hipoteca inversa adelanta su costo. Espere una tarifa inicial, una prima de seguro hipotecario (el MIP inicial de un HECM es un porcentaje del valor de la vivienda) y costos de cierre estándar, fácilmente varios miles a más de diez mil dólares incluido en el préstamo. La tasa de interés es más alta que la de un HELOC, y debido a que no se paga nada, el interés se acumula en un saldo creciente. El saldo de una hipoteca inversa de $150,000 al 7% que permanece intacto crece aproximadamente $210,000 en cinco años y $295,000 en diez – consumir el capital que heredarían sus herederos. El comercio que está comprando es flujo de caja: ningún pago, nunca, mientras viva allí.
Riesgo y reversibilidad: la parte que la gente pasa por alto
Los dos productos fallan de manera opuesta. A HELOC se puede congelar o cortar. Si el valor de su casa cae o el prestamista endurece los estándares, puede reducir su crédito disponible o suspender nuevos retiros, exactamente cuando podría necesitar el dinero. Es revocable y depende de que usted se mantenga al día con los pagos; Si no realiza suficientes pagos, el prestamista puede ejecutar la hipoteca., ya que la línea está asegurada por tu domicilio.
A La hipoteca inversa no es cancelable. Una vez que esté implementado, el prestamista no puede quitarle el acceso y no tendrá que perder ningún pago mensual. Pero no está exento de riesgos: hay que seguir pagando impuestos a la propiedad, seguro de propietarios y mantenimiento, y un fallo grave en ese sentido todavía puede desencadenar un impago. También existen protecciones para un cónyuge que no pide prestado, pero requieren una configuración cuidadosa. La regla práctica: el peligro de una HELOC es que desaparezca o exija pagos que usted no pueda realizar; El peligro de una hipoteca inversa es que el saldo creciente consuma silenciosamente el capital que usted pretendía dejar atrás.
Adaptar el producto al jubilado
Imagínese a dos personas de 70 años, cada una con una casa amortizada de 500.000 dólares:
- Jubilado A vive principalmente de la Seguridad Social, tiene poco flujo de efectivo adicional y tiene la intención de quedarse en la casa para siempre. Un pago mensual de HELOC reduciría un presupuesto que ya es ajustado. A hipoteca inversa encaja: convierte el capital en ingresos o una línea de reserva sin obligación de pago, y el prestamista no puede cancelarlo. El equilibrio creciente es aceptable porque el plan es envejecer en el lugar.
- Jubilado B tiene una pensión más Seguridad Social, quiere financiar una remodelación de la cocina de $40,000 y espera dejar la casa a sus hijos. Puede realizar pagos fácilmente y sólo necesita el dinero brevemente. A HELOC gana: bajo costo de instalación, intereses solo sobre los $ 40,000 retirados y el saldo pagado para preservar el capital para los herederos.
si eres menores de 62 años, la hipoteca inversa no es una opción en absoluto, lo que a menudo resuelve la cuestión. Cuando puede calificar y pagar la deuda, la HELOC más barata generalmente supera a la hipoteca inversa en cuanto al costo total. Cuando el ingreso es la limitación vinculante y uno se queda quieto, el diseño de no pago de la hipoteca inversa es difícil de replicar. Modele ambos (su edad, valor de la vivienda, monto del retiro y tasa) en las calculadoras a continuación.