Cómo funciona una hipoteca de tasa fija
Con una hipoteca de tasa fija, su tasa de interés se fija al cierre y nunca cambia. Ya sea que las tasas aumenten al 9% o bajen al 4%, su pago mensual de capital e intereses permanece igual durante todo el plazo de 15 o 30 años.
Esta previsibilidad hace que la elaboración de presupuestos sea sencilla. Usted sabe exactamente cuál será el costo de su vivienda cada mes durante décadas. La desventaja es que los préstamos a tasa fija generalmente tienen una tasa inicial más alta que los ARM porque el prestamista asume todo el riesgo de tasa de interés.
Cómo funciona una hipoteca de tasa variable (ARM)
Una hipoteca de tasa ajustable tiene dos fases. durante el periodo fijo inicial (comúnmente 5, 7 o 10 años), la tasa está fijada en una tasa introductoria inferior a la del mercado. Una vez finalizado ese período, la tasa se ajusta anualmente basado en un índice de referencia (como SOFR) más un margen establecido por el prestamista.
La mayoría de los ARM incluyen topes de tarifas que limitan cuánto puede aumentar su tasa por ajuste (generalmente 2%), en el primer ajuste (2%) y durante la vigencia del préstamo (5%). Estos límites lo protegen de picos extremos, pero su pago aún puede aumentar sustancialmente con el tiempo.
Ejemplo del mundo real
A 30 años fijo al 6,5% te da un pago mensual de $2,528 eso nunca cambia. Durante 30 años, pagará $510,080 en intereses totales.
A 5/1 ARM desde 5,5% comienza en $2,271/mes — ahorrándole $257/mes ($15,420 durante 5 años) durante el período fijo. Pero si la tasa se ajusta al 7,5% en el año 6, su pago salta a aproximadamente $2,764/mes, que es $236 más que la opción de tasa fija.
Si vende en el año 5, la ARM le ahorrará más de $15 000. Si permanece durante 30 años y las tasas suben, la hipoteca de tasa fija podría ahorrarle decenas de miles más en intereses totales.
Comprensión de los límites de tasas ARM
Los límites de tarifas son su red de seguridad con una ARM. un tipico Estructura de tapa 2/2/5 medio:
- Límite inicial (2%): La tasa puede aumentar hasta un máximo del 2% en el primer ajuste.
- Límite periódico (2%): Cada ajuste anual posterior se limita a un aumento del 2%.
- Límite de por vida (5%): La tasa nunca puede exceder el 5% por encima de la tasa inicial.
En una ARM 5/1 que comienza en 5,5% con un límite de por vida del 5%, su tasa nunca puede exceder el 10,5%. En un préstamo de $400,000, el peor de los casos significa un pago mensual de aproximadamente $3,600, más de $1,300 más que el pago inicial.
El factor de refinanciamiento
Muchos prestatarios de ARM planean refinanciar con un préstamo de tasa fija antes de que comience el período de ajuste. Esta estrategia funciona bien cuando las tasas son estables o están bajando, pero conlleva riesgos: si las tasas han aumentado para el año 5, refinanciar a una tasa fija puede costar más de lo que costaría su opción original de tasa fija. La refinanciación también implica costos de cierre, generalmente entre el 2% y el 5% del monto del préstamo.