Lo que realmente cuesta el PMI y por qué termina
El seguro hipotecario privado protege la prestador, no usted, cuando deposita menos del 20%. A cambio, le permite comprar con tan solo un 3%-10% de pago inicial. El costo normalmente corre 0,3% a 1,5% del monto del préstamo por año, facturado mensualmente e incluido en el pago de su hipoteca. Su tasa exacta depende de su puntaje crediticio y de cuánto deposita: un prestatario con un puntaje de 760 y un 10% de pago inicial podría pagar cerca del final de ese rango, mientras que un puntaje de 660 con un 5% de pago inicial paga cerca de la parte superior.
El hecho clave que la mayoría de los compradores pasan por alto: El PMI es temporal. Según la ley federal, su administrador debe cancelarlo automáticamente una vez que el saldo de su préstamo alcance 78% del valor original de la vivienda., y tu puedes pedido eliminación antes en 80% préstamo-valor (LTV). En un préstamo de $360,000 contra una casa de $400,000 (10% de pago inicial), comienza con un LTV del 90% y alcanza el umbral de solicitud del 80% después de pagar el saldo hasta $320,000: unos pocos años de pagos normales, más rápido si la casa se revaloriza o si realiza pagos de capital adicionales.
El coste real de esperar el 20%
Ahorrar el segundo 10% en una casa de $400,000 significa guardar otro $40,000. Si puedes ahorrar $1,000 al mes, eso es más de tres años – y esas matemáticas suponen que la casa que deseas todavía cuesta $400,000 cuando hayas terminado. Generalmente no es así. Incluso con una apreciación anual del 4%, una casa de 400.000 dólares se convierte en aproximadamente $416,000 después de un año y $450,000 después de tres. Su objetivo del 20% aumenta con él: ahora necesita 90.000 dólares, no 80.000 dólares.
Mientras tanto, estás pagando alquiler todo el tiempo. Por 2.200 dólares al mes, tres años de espera equivalen aproximadamente a $79,000 en alquiler con cero capital para demostrarlo. El costo de oportunidad de esperar (precio de compra más alto, pérdida de capital y alquiler pagado) con frecuencia eclipsa los pocos miles de dólares de PMI que pagaría si comprara ahora. El PMI es una tarifa pequeña y temporal; El aumento de los precios y de los alquileres supone un gran obstáculo permanente.
Un ejemplo práctico: casa de $400 000, 20 % frente a 10 % de pago inicial
Compare los dos caminos en la misma casa a una tasa fija del 6,75% a 30 años:
- 20% de pago inicial ($80,000): Préstamo de $320,000, pago sobre $2,076/mes en capital e intereses, sin PMI.
- 10% de pago inicial ($40,000): Préstamo de $360,000, pago sobre $2,335/mes en capital e intereses, más PMI. A un 0,5% anual, eso es $150/mes en PMI en la parte superior.
Entonces el comprador con un 10% de anticipo paga aproximadamente $409 más por mes al principio: $259 del préstamo más grande y $150 del PMI. Pero la porción del PMI desaparece una vez que alcanza el 80% de LTV, lo que reduce esa brecha a aproximadamente 259 dólares. Y compraron la casa tres años antes, conservó $40,000 liquidoy comenzó a generar capital de inmediato. Ejecute sus propios números (precio de compra, porcentaje de pago inicial, puntaje crediticio y tasa) en las calculadoras a continuación.
Cómo hacer que la ruta del PMI funcione para usted
Si decides comprar ahora con PMI, unos cuantos movimientos te permitirán deshacerte de él más rápido y más barato:
- Realice un seguimiento de su LTV y solicite la cancelación al 80%. No espere a que se active automáticamente el 78 %: solicitar el 80 % le permitirá salir del PMI meses antes. Muchos administradores utilizarán una tasación actual, por lo que un mercado local activo puede llevarlo allí aún más rápido.
- Realice pagos de capital adicionales. $200 adicionales al mes en un préstamo de $360,000 ahorran mucho tiempo fuera del camino hasta alcanzar un LTV del 80%.
- Considere el PMI pagado por el prestamista para obtener una tasa más alta. A veces, una tasa de interés ligeramente más alta sin una línea PMI separada gana si planea refinanciar o mudarse dentro de unos años; compare el costo total en ambos sentidos.
- Refinanciar una vez que tenga el 20% del capital. Si las tasas bajan y su capital ha aumentado, la refinanciación reduce su tasa y reduce el PMI en un solo paso.
La conclusión: un pago inicial del 20% es más limpio si ya tiene el efectivo y los precios están tranquilos. Para todos los demás, el PMI es un costo modesto y temporal por ingresar al mercado años antes, y esa ventaja generalmente gana.