Un calendario de amortización es una tabla que muestra cada pago de un préstamo desglosado en principal e intereses. Comprenderlo revela un hecho crucial: en los primeros años de una hipoteca, la gran mayoría de su pago se destina a intereses, no a pagar lo que debe.
Cómo funciona la amortización
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1] Donde P = capital, r = tasa mensual, n = pagos totales. Esto produce un pago fijo en el que la relación interés-principal cambia con el tiempo.
Cada mes, el interés se calcula sobre el saldo restante. En el primer mes de una hipoteca de $300,000 al 7%, el cargo por interés es de $1,750. Si el pago total es de $1,996, solo $246 reducen el capital. Para el último año, casi todo el pago se destina al capital.
El problema de la carga frontal
| Año | Pago | Interés | Principal | Balance |
|---|---|---|---|---|
| 1 | $23,952 | $20,870 | $3,082 | $296,918 |
| 5 | $23,952 | $19,916 | $4,036 | $283,727 |
| 15 | $23,952 | $15,354 | $8,598 | $219,352 |
| 25 | $23,952 | $6,774 | $17,178 | $89,590 |
| 30 | $23,952 | $1,108 | $22,844 | $0 |
Basado en $300.000 al 7% durante 30 años. Intereses totales pagados: $418,527. Genera el tuyo con el Calculadora de Amortización.
El poder de los pagos extra
Los pagos adicionales se destinan íntegramente al capital, lo que reduce el saldo sobre el que se calculan los intereses futuros. Agregar solo $200 por mes ahorra $87,000 en intereses y cancela el préstamo 7 años antes. Incluso un pago adicional por año puede reducir entre 4 y 5 años una hipoteca a 30 años.
Comparación de 15 y 30 años
Una hipoteca a 15 años sobre $300.000 al 6,5% tiene un pago de $2.613 en comparación con $1.896 a 30 años al 7%. El costo mensual es $717 más, pero usted ahorra $250,000+ en intereses totales. Utilice el Calculadora de hipotecas para comparar.
Conclusiones clave
- Los pagos anticipados son principalmente intereses. — 87% en el primer año de una hipoteca típica.
- Los pagos adicionales van directamente al capital, ahorrando intereses por cada mes restante.
- $200/mes adicionales con una hipoteca de $300 mil se ahorra ~$87 000 y 7 años.
- Pagos quincenales agregue un pago adicional por año, reduciendo entre 4 y 5 años el préstamo.
Preguntas frecuentes
¿Por qué al principio tan poco de mi pago se destina al capital?
El interés se calcula sobre el saldo restante. Con un saldo grande al principio, el cargo por intereses es alto, lo que deja poco para la reducción del capital dentro de un pago fijo.
¿Debo pagar más por mi hipoteca o invertir?
Si su tasa está por debajo del 5-6%, la inversión a menudo proporciona mejores rendimientos. Si es superior al 6-7%, pagar más es un rendimiento garantizado igual a su tasa de interés. Considere su situación fiscal y su tolerancia al riesgo.
¿La refinanciación restablece mi cronograma de amortización?
Sí, la refinanciación inicia un nuevo cronograma desde cero. Incluso a una tasa más baja, reinicia el período de interés anticipado. Esta es la razón por la que la refinanciación tiene más sentido al principio de un préstamo.
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