Tilgungsplanrechner

Das Widersprüchlichste an amortisierten Krediten ist, wie zinsintensiv vorzeitige Zahlungen sind. Bei einer 30-jährigen Hypothek in Höhe von 400.000 US-Dollar zu 7 % beträgt Ihre monatliche Zahlung 2.661 US-Dollar. Im ersten Monat fließen 2.333 $ in die Zinsen und nur 328 $ in den Kapitalbetrag. Erst ungefähr im 21. Jahr überschreitet die Aufteilung die 50/50-Marke.

Das ist nicht die Bank, die Sie betrügt – es ist reine Mathematik. Auf den ausstehenden Restbetrag werden Zinsen erhoben, und zu Beginn beträgt Ihr Restbetrag 400.000 US-Dollar. Zinsen für Monat 1 = 400.000 $ × (0,07 ÷ 12) = 2.333 $. Wenn der Saldo langsam abnimmt, sinkt auch die Zinsbelastung. Die Zahlung bleibt konstant, sodass im Laufe der Zeit immer mehr davon dem Kapital zufließt.

Wenn Sie diesen Frontloading verstehen, können Sie die tatsächlichen Kosten der Refinanzierung erkennen. Wenn Sie seit 10 Jahren eine Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren haben und sich in ein neues Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren umfinanzieren, beginnt die Tilgungsuhr wieder von vorne – und Sie zahlen erneut hohe Zinsen für einen immer noch hohen Restbetrag. Auf der Registerkarte „Zeitplan“ wird dieser Kompromiss in konkreten Dollarbeträgen sichtbar.

Da jeder Dollar Kapital, den Sie zahlen, die Grundlage für die Berechnung zukünftiger Zinsen verringert, führen zusätzliche Zahlungen zu einem Zinseszinseffekt. Wenn Sie im ersten Monat 200 US-Dollar zusätzlich zahlen, entfällt nicht nur die kleine Tilgungszahlung für diesen Monat, sondern Sie verschieben den gesamten Zeitplan nach vorne und eliminieren alle Zinsen, die für diese 200 US-Dollar für die verbleibende Laufzeit des Darlehens angefallen wären.

Bei einer Hypothek von 350.000 US-Dollar mit einer Laufzeit von 30 Jahren und einem Zinssatz von 7 % verkürzt die Aufstockung von nur 200 US-Dollar pro Monat die Laufzeit des Darlehens über 5 Jahre und spart etwa 100.000 US-Dollar an Zinsen. Das ist eine Rendite von 100.000 US-Dollar für zusätzlich eingezahlte 13.200 US-Dollar allein im ersten Jahr – viel besser als bei den meisten Sparkonten.

Die wichtigste Erkenntnis ist, dass frühe zusätzliche Zahlungen weitaus mehr wert sind als spätere. Eine zusätzliche Zahlung von 1.000 US-Dollar im ersten Jahr spart etwa 5.000 US-Dollar an Gesamtzinsen gegenüber einem 30-jährigen Darlehen mit einem Zinssatz von 7 %. Die gleichen 1.000 US-Dollar, die im 25. Jahr gezahlt wurden, sparen nur etwa 200 US-Dollar. Laden Sie Ihre zusätzlichen Zahlungen vorab ab, wann immer der Cashflow dies zulässt.

Die 30-jährige Hypothek bietet eine niedrigere monatliche Rate und ist somit für mehr Käufer zugänglich. Doch der Tilgungsplan verrät die wahren Kosten. Bei einem Darlehen von 400.000 $ zu 6,5 % kostet eine 30-jährige Hypothek etwa 252.000 $ mehr Gesamtzinsen als eine 15-jährige Hypothek auf den gleichen Kreditbetrag.

Der 15-Jahres-Plan durchläuft die zinsintensive Phase doppelt so schnell, was bedeutet, dass Sie schnell Eigenkapital aufbauen. Bis zum Ende des fünften Jahres eines Darlehens mit einer Laufzeit von 15 Jahren haben Sie etwa 17 % des Kapitals zurückgezahlt. Bei einem 30-jährigen Darlehen zum gleichen Zinssatz haben Sie nur etwa 7 % zurückgezahlt – ein deutliches Beispiel dafür, wie langsam ein langfristiges, amortisiertes Darlehen den Restbetrag frühzeitig aufzehrt.

Die monatliche Zahlungsdifferenz bei einem 400.000-Dollar-Darlehen zu 6,5 % beträgt etwa 850 US-Dollar pro Monat – 2.534 US-Dollar für die 30-jährige Laufzeit gegenüber 3.488 US-Dollar für die 15-jährige Laufzeit. Ob diese zusätzlichen 850 US-Dollar pro Monat es wert sind, 252.000 US-Dollar an Zinsen zu sparen, hängt ganz von Ihren anderen finanziellen Prioritäten, Ihrer Einkommensstabilität und den Opportunitätskosten für die Verwendung dieser 850 US-Dollar an anderer Stelle ab.

Wenn Sie eine Refinanzierung durchführen, stellen Sie die Tilgungsuhr zurück. Wenn Sie seit 10 Jahren eine 30-jährige Hypothek aufnehmen und sich in ein neues 30-jähriges Darlehen umfinanzieren – selbst zu einem niedrigeren Zinssatz –, zahlen Sie jetzt insgesamt 40 Jahre. Mithilfe des Tilgungsplans können Sie diesen Kompromiss konkret bewerten.

Vergleichen Sie die verbleibenden Gesamtzinsen Ihres aktuellen Kreditplans mit den Gesamtzinsen des vorgeschlagenen neuen Kredits. Wenn für das neue Darlehen niedrigere Zahlungen, aber höhere Gesamtzinsen anfallen, berechnen Sie, wie viele Monate es dauert, bis Sie bei den Abschlusskosten die Gewinnschwelle erreicht haben, bevor Sie tatsächlich die Nase vorn haben.

Eine nützliche Faustregel: Teilen Sie Ihre gesamten Abschlusskosten durch die monatlichen Ersparnisse, um den Break-even-Monatszähler zu erhalten. Wenn Sie planen, über diesen Zeitpunkt hinaus im Haus zu bleiben, ist eine Refinanzierung rechnerisch sinnvoll. Auf der Registerkarte „Zeitplan“ wird Ihr Restsaldo zu einem beliebigen zukünftigen Zeitpunkt angezeigt. Dies ist der Ausgangsbetrag für jeden Refinanzierungsvergleich.

Dieser Rechner liefert genaue Tilgungsberechnungen für Standarddarlehen mit festem Zinssatz, die den Großteil der Wohnhypotheken abdecken. Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARMs), zinslose Kredite, Kredite mit Ballonzahlung und Kredite mit Vorfälligkeitsentschädigungen beinhalten jedoch zusätzliche Faktoren, die für eine korrekte Bewertung eine professionelle Analyse erfordern.

Hypotheken mit variablem Zinssatz haben beispielsweise periodische Zinsobergrenzen und lebenslange Zinsobergrenzen, die bestimmen, wie stark sich Ihre Zahlung bei jeder Anpassung und über die Laufzeit des Darlehens ändern kann. Die genaue Modellierung eines ARM erfordert Annahmen über zukünftige Indexraten – etwas, das kein Rechner zuverlässig vorhersagen kann. Ebenso verändern Kredite mit komplexen Gebührenstrukturen oder Vorfälligkeitsentschädigungen die Break-Even-Rechnung auf nicht offensichtliche Weise, die eine professionelle Überprüfung vor der Zusage verdient.

Ein vom HUD zugelassener Wohnungsberater kann kostenlose oder kostengünstige Beratung zu Kreditvergleichen anbieten. Bei komplexen Refinanzierungsentscheidungen oder der Analyse von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien kann Ihnen ein lizenzierter Hypothekenexperte oder Finanzberater dabei helfen, das Gesamtbild abzuwägen, einschließlich der steuerlichen Auswirkungen von Hypothekenzinsabzügen in Ihrer spezifischen Situation.