Eine 1031-Börse ermöglicht es Immobilieninvestoren, eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu verkaufen und – möglicherweise für immer – alle Kapitalgewinne und Abschreibungssteuern aufzuschieben, indem sie den Erlös in eine Ersatzimmobilie fließen lassen. Wenn Sie die Mechanismen, Fristen und Fallstricke dieser Strategie verstehen, können Hunderttausende Dollar eingespart werden, die andernfalls zum Zeitpunkt des Verkaufs an die Steuerbehörde fließen würden.
Wie eine 1031-Börse Steuern aufschiebt
Abschnitt 1031 des Internal Revenue Code ermöglicht es Anlegern, eine Investitions- oder Geschäftsimmobilie gegen eine andere gleichartiger Art einzutauschen, ohne dass dadurch sofortige Kapitalgewinne oder eine Abschreibungssteuer entstehen. Das Schlüsselwort ist „aufschieben“ – die Steuer wird nicht erlassen, sondern nur aufgeschoben. Ihr aufgeschobener Gewinn reduziert die angepasste Basis der Ersatzimmobilie, was einen größeren steuerpflichtigen Gewinn bedeutet, wenn Sie schließlich verkaufen, ohne einen weiteren Tausch durchzuführen. Anleger, die über Jahrzehnte hinweg eine Reihe von Tauschgeschäften durchführen, können die Steuern auf unbestimmte Zeit aufschieben. Wenn sie Eigentum bis zu ihrem Tod besitzen, erhalten ihre Erben eine erhöhte Basis zum fairen Marktwert, wodurch die latente Steuer möglicherweise vollständig entfällt. Das IRS verlangt zwei wichtige Bedingungen für eine vollständige Stundung: Die Ersatzimmobilie muss den gleichen oder einen höheren Wert haben als die aufgegebene Immobilie, und der gesamte Nettoverkaufserlös muss reinvestiert werden – alle von Ihnen einbehaltenen Barmittel oder Nettoschuldenreduzierungen werden steuerpflichtig. Ein qualifizierter Vermittler muss die Gelder zwischen Verkauf und Kauf aufbewahren, um einen konstruktiven Erhalt zu verhindern, der den Umtausch zum Scheitern bringen und den vollen Gewinn sofort steuerpflichtig machen würde.
Boot verstehen und wie man es vermeidet
Beim Boot handelt es sich um jeden Wert, den Sie im Tausch erhalten, der keine gleichartige Immobilie ist, und der bis zur Höhe Ihres realisierten Gewinns steuerpflichtig ist. Es gibt zwei Arten: Cash Boot und Mortgage Boot. Eine Kapitalerhöhung entsteht, wenn der Nettoverkaufserlös das in die Ersatzimmobilie reinvestierte Eigenkapital übersteigt. Wenn Sie beispielsweise für 600.000 US-Dollar netto verkaufen und nur 550.000 US-Dollar in die Ersatzimmobilie investieren, ist die Differenz von 50.000 US-Dollar eine steuerpflichtige Kapitalerhöhung. Eine Hypothekenerhöhung entsteht, wenn der neue Kredit kleiner ist als der alte Kredit, wodurch Ihnen effektiv Schulden erlassen werden. Wenn Sie mit einer Hypothek von 300.000 US-Dollar verkaufen und mit nur einer Hypothek von 200.000 US-Dollar kaufen, wird die Reduzierung um 100.000 US-Dollar als erhaltene Beute behandelt. Sie können die Hypothekenzinsen ausgleichen, indem Sie mehr Geld in den Ersatz einzahlen, weshalb viele Tauscher ihre Anzahlung erhöhen oder eine teurere Immobilie kaufen. Die Planung Ihres Tauschs so, dass der Wiederbeschaffungswert und die Höhe des neuen Darlehens auf oder über den Werten der aufgegebenen Immobilie bleiben, ist der zuverlässigste Weg, einen anerkannten Gewinn zu vermeiden.
Die 45-Tage- und 180-Tage-Fristen
Für jeden 1031-Umtausch gelten zwei strenge Fristen, und beide beginnen an dem Tag zu laufen, an dem Sie den Verkauf Ihrer aufgegebenen Immobilie abschließen – und nicht, wenn Sie den Erlös erhalten. Zunächst haben Sie genau 45 Kalendertage Zeit, um potenzielle Ersatzimmobilien schriftlich und schriftlich bei Ihrem qualifizierten Vermittler zu identifizieren. Sie können bis zu drei Immobilien unabhängig von ihrem Gesamtwert gemäß der Drei-Immobilien-Regel oder eine beliebige Anzahl von Immobilien identifizieren, solange ihr kombinierter fairer Marktwert 200 % des Verkaufspreises der aufgegebenen Immobilie gemäß der 200 %-Regel nicht übersteigt. Zweitens müssen Sie die Ersatzimmobilie innerhalb von 180 Kalendertagen nach dem Verkauf abschließen – oder bis zum Fälligkeitsdatum Ihrer Steuererklärung für das Verkaufsjahr (einschließlich Verlängerungen), je nachdem, was zuerst eintritt. Hierbei handelt es sich um absolute Fristen, für die keine IRS-Verlängerungen möglich sind. Eine versäumte 45-Tage-Identifizierung oder ein Abschluss, der über Tag 180 hinausgeht, führt zum vollständigen Zusammenbruch der Börse und der volle Gewinn wird im Jahr des Verkaufs steuerpflichtig.
Abschreibungsrückgewinnung: Die versteckte Steuer in jeder Börse
Die Wiedereinziehung der Abschreibung ist der Teil Ihres Gewinns, der allen Abschreibungsabzügen entspricht, die Sie seit dem Kauf für die überlassene Immobilie geltend gemacht haben. Während normale langfristige Kapitalgewinne abhängig von Ihrem Einkommen mit 0 %, 15 % oder 20 % besteuert werden, wird die Rückgewinnung von Abschreibungen mit einem maximalen Bundessteuersatz von 25 % besteuert – deutlich höher. Beispielsweise werden bei einer Immobilie, die Sie 15 Jahre lang besessen haben und die um 120.000 US-Dollar an Wert verloren hat, diese 120.000 US-Dollar zu 25 % zurückerhalten, wodurch bereits vor der Berechnung des Kapitalgewinns 30.000 US-Dollar an zusätzlicher Steuer entstehen. Bei einem 1031-Umtausch wird die Rückeroberungssteuer zusammen mit der Kapitalertragssteuer aufgeschoben, indem die Basis der Ersatzimmobilie um den vollen Abschreibungsbetrag reduziert wird. Wenn der Ersatz schließlich außerhalb einer Börse verkauft wird, wird der kumulierte Rückerwerb aus beiden Immobilien fällig. Das Verständnis dieser Unterscheidung hilft Ihnen, den wahren langfristigen Wert Ihrer Börsenstrategie im Vergleich zum Verkauf und der Reinvestition in andere Anlageklassen zu modellieren.
Häufige Fehler, die Börsen zum Scheitern bringen
Selbst erfahrene Anleger machen Fehler, die dazu führen, dass eine 1031-Börse ungültig wird und eine unerwartete Steuerbelastung entsteht. Der häufigste Fehler besteht darin, den Erlös zu berühren – wenn Sie einen Scheck aus dem Verkauf erhalten, auch nur für kurze Zeit, geht das IRS davon aus, dass der Umtausch aufgrund der konstruktiven Quittung gescheitert ist. Leiten Sie den Verkaufserlös vor dem Abschluss immer direkt an einen zugelassenen qualifizierten Vermittler weiter. Ein zweiter häufiger Fehler besteht darin, dass die 45-tägige Identifizierungsfrist nicht eingehalten wird, weil vor Mitternacht des 45. Tages kein schriftliches, unterschriebenes Identifizierungsschreiben beim QI eingegangen ist. Mündliche Identifizierungen zählen nicht und E-Mails ohne ordnungsgemäße Unterschrift können angefochten werden. Drittens unterliegen Börsen mit verbundenen Parteien – bei denen Sie von einem Familienmitglied oder einem von Ihnen kontrollierten Unternehmen kaufen – einer zweijährigen Haltepflicht und strengen Anti-Missbrauchsregeln, die die Börse rückwirkend disqualifizieren können. Schließlich ist die Verwendung von 1031 für Privatwohnungen oder Ferienhäuser, die hauptsächlich zum persönlichen Vergnügen genutzt werden, nicht gestattet; Es kommen nur Immobilien in Frage, die als Investition oder zur produktiven Nutzung in einem Gewerbe oder Unternehmen gehalten werden.