Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, teilt der Kreditgeber Ihr Darlehen nicht einfach durch die Anzahl der Monate und berechnet Ihnen diesen Betrag. Stattdessen verwenden sie einen mathematischen Prozess namens Amortisation Das stellt sicher, dass Sie jeden Monat genau den gleichen Betrag zahlen – aber die Art und Weise, wie die Zahlung zwischen Zinsen und Kapital aufgeteilt wird, ändert sich im Laufe der Zeit dramatisch.
- Die Schritt-für-Schritt-Formel zur manuellen Berechnung Ihrer monatlichen Zahlung und PITI-Komponenten finden Sie unter So berechnen Sie Ihre monatliche Hypothekenzahlung.
- Informationen zur Kreditkraftberechnung und zur Kreditgeberqualifikationsquote (DTI) finden Sie unter Referenzhandbuch für Hypothekenmathematik.
- Die Gesamtkosten für den Hauskauf (Anzahlungen, Abschlusskosten) finden Sie unter Leitfaden für Hauskaufberechnungen.
Zu verstehen, wie das funktioniert, ist eines der wertvollsten Dinge, die jeder Hausbesitzer lernen kann. Es erklärt, warum Sie durch die Zahlung von 100 US-Dollar zusätzlich pro Monat im ersten Jahr weit mehr sparen als durch die Zahlung von 100 US-Dollar zusätzlich pro Monat im zwanzigsten Jahr, und warum sich die ersten Jahre einer Hypothek so anfühlen können, als würden Sie Ihre Schulden kaum begleichen.
Die vier Komponenten einer Hypothekenzahlung
Ihre monatliche Hypothekenzahlung besteht normalerweise aus vier Teilen, die oft als abgekürzt werden PITI:
- Tilgungsanteil – Der Teil der Rate, der Ihre Restschuld reduziert
- Zinsen – Die Kosten, die der Kreditgeber für das verliehene Geld berechnet
- Steuern — Grundsteuern eingezogen und treuhänderisch verwahrt
- Versicherung — Hausratversicherung (und PMI, wenn die Anzahlung unter 20 % lag)
Wenn die meisten Leute über „Hypothekenzahlungen“ sprechen, meinen sie den P+I-Anteil – den Teil, der den Kredit tatsächlich zurückzahlt. Steuern und Versicherungen werden parallel eingezogen, aber vom Kreditgeber separat auf einem Treuhandkonto geführt.
Die Amortisationsformel
Die monatliche P+I-Zahlung wird anhand der Standard-Amortisationsformel berechnet. Gegeben sei ein Kreditbetrag P, ein monatlicher Zinssatz r (Jahreszins ÷ 12) und eine Kreditlaufzeit von n Monaten:
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1] Dabei ist M = monatliche Zahlung, P = Kapital, r = monatlicher Zinssatz (Jahreszins ÷ 12), n = Gesamtzahl der Monate.
Für ein Darlehen von 300.000 $ mit 7 % Jahreszins über 30 Jahre: r = 0,07 ÷ 12 = 0,005833, n = 360. Einstecken: M = 1.995,91 $ pro Monat – fest für die gesamten 30 Jahre.
Warum vorzeitige Zahlungen meist Zinsen sind
Hier ist der Teil, der die meisten Hausbesitzer überrascht: Im ersten Monat einer 30-jährigen Hypothek von 300.000 US-Dollar zu 7 % setzt sich Ihre Zahlung von 1.996 US-Dollar wie folgt zusammen:
| Monat | Zahlung | Gezahlte Zinsen | Hauptbetrag bezahlt | Verbleibendes Guthaben |
|---|---|---|---|---|
| 1 | $1,996 | $1,750 | $246 | $299,754 |
| 12 | $1,996 | $1,733 | $263 | $296,904 |
| 60 (Jahr 5) | $1,996 | $1,659 | $337 | $284,686 |
| 180 (Jahr 15) | $1,996 | $1,350 | $646 | $231,613 |
| 300 (Jahr 25) | $1,996 | $773 | $1,223 | $131,785 |
| 360 (Finale) | $1,996 | $12 | $1,984 | $0 |
Der Grund ist einfach: Auf Sie werden Zinsen erhoben verbleibender Restbetrag. Im ersten Monat schulden Sie 300.000 $, also Zinsen = 300.000 $ × (0,07/12) = 1.750 $. Nur 246 $ reduzieren Ihr Guthaben. Nach fünf Jahren der Zahlungen haben Sie fast 120.000 US-Dollar an P+I eingezahlt, aber Ihr Guthaben ist nur um etwa 15.000 US-Dollar gesunken.
Das ist kein Betrug – es ist Mathematik. Wenn Sie die Zahlung auf diese Weise strukturieren, wird der Kreditgeber für das von ihm eingegangene Risiko bezahlt, während Sie über die gesamte Laufzeit des Kredits eine stabile, vorhersehbare monatliche Zahlung erhalten.
So zahlen Sie Ihre Hypothek schneller ab
Zusätzliche Hauptzahlungen
Da die Zinsen auf den Restbetrag berechnet werden, wird jede zusätzliche Zahlung, die Sie leisten, direkt dem Kapital gutgeschrieben – wodurch sich alle zukünftigen Zinsbelastungen verringern. Bei einem Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren und einem Zinssatz von 300.000 USD zu 7 % bedeutet die Leistung einer zusätzlichen Tilgungszahlung von 246 USD im ersten Monat (entspricht dem Kapitalbetrag des ersten Monats), dass Sie die letzte Zahlung vollständig überspringen und 1.984 USD an Zinsen sparen. Kleinere vorzeitige Zahlungen haben einen übergroßen Aufzinsungseffekt.
Wenn Sie einem 30-jährigen Darlehen in Höhe von 300.000 $ bei 7 % zusätzliche 200 $/Monat hinzufügen, sparen Sie etwa 79.000 $ an Zinsen und amortisieren sich in etwa 23 Jahren. Je früher Sie zusätzliche Zahlungen leisten, desto mehr Zinsen sparen Sie – denn diese Dollars summieren sich über die verbleibenden Monate.
Zweiwöchentliche Zahlungen
Die Umstellung auf zweiwöchentliche Zahlungen (Zahlung der Hälfte Ihrer Monatsrate alle zwei Wochen) führt zu 26 halben Zahlungen pro Jahr – das entspricht 13 vollen Monatsraten statt 12. Diese eine zusätzliche jährliche Zahlung spart normalerweise 4–6 Jahre bei einer 30-jährigen Hypothek, ohne dass sich Ihr Monatsbudget ändert.
Refinanzierung
Wenn die Zinsen nach der Aufnahme Ihres Darlehens deutlich sinken, ersetzt die Refinanzierung Ihre bestehende Hypothek durch eine neue zu einem günstigeren Zinssatz. Der Break-Even-Punkt – wenn die Zinseinsparungen die Abschlusskosten übersteigen – liegt in der Regel bei 2–4 Jahren. Nutzen Sie unsere Refinanzierungsrechner um Ihren persönlichen Break-Even-Termin zu finden.
Hypotheken mit festem oder variablem Zinssatz
A Festhypothek (FRM) behält während der gesamten Kreditlaufzeit den gleichen Zinssatz – und damit die gleiche monatliche Zahlung – bei. Dies ist der in den Vereinigten Staaten am häufigsten vorkommende Typ und bietet maximale Zahlungsstabilität.
Ein Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) hat für einen anfänglichen Zeitraum (typischerweise 5, 7 oder 10 Jahre) einen festen Zinssatz und passt sich dann regelmäßig auf der Grundlage eines Referenzindex plus einer Marge an. ARMs beginnen in der Regel niedriger als Festzinsen, bergen jedoch das Risiko von Zahlungserhöhungen. Ein ARM macht nur dann Sinn, wenn Sie vor der ersten Anpassung einen Verkauf oder eine Refinanzierung planen. Wenn Sie sich immer noch zwischen Besitz und Miete entscheiden, versuchen Sie es mit Mieten-gegen-Kauf-Rechner um die langfristigen Kosten beider Wege zu vergleichen.
Gezahlte Gesamtzinsen
Eine der ernüchterndsten Berechnungen im Bereich der persönlichen Finanzen: Über 30 Jahre führt ein Kredit von 300.000 $ zu 7 % zu Gesamtzahlungen von 718.527 $. Sie zahlen 418.527 US-Dollar an Zinsen – mehr als den ursprünglichen Kreditbetrag. Das ist nicht ungewöhnlich; Es handelt sich um die Kosten einer Kreditaufnahme von 300.000 US-Dollar für 30 Jahre. Eine 15-jährige Laufzeit zum gleichen Zinssatz würde 162.028 US-Dollar an Gesamtzinsen kosten – eine Ersparnis von über 256.000 US-Dollar bei einer höheren monatlichen Zahlung von 2.696 US-Dollar gegenüber 1.996 US-Dollar.