Refinanzierungsrechner

Der häufigste Auslöser für eine Refinanzierung ist ein deutlicher Rückgang der Zinssätze. Als allgemeine Faustregel gilt, dass eine Zinssenkung von mindestens 0,75 bis 1,0 Prozentpunkten die Transaktionskosten eines neuen Kredits rechtfertigt – der wahre Test ist jedoch immer die Break-Even-Berechnung. Teilen Sie Ihre gesamten Vorabkosten (Abschlusskosten plus etwaige Punkte) durch die monatliche Zahlungsreduzierung, um die Anzahl der Monate zu ermitteln, bis Sie von der Refinanzierung profitieren.

Wenn Ihr Break-Even 18 Monate beträgt und Sie mindestens fünf Jahre lang keine Pläne haben, zu verkaufen oder umzuziehen, ist die Refinanzierung mit ziemlicher Sicherheit sinnvoll. Wenn Sie planen, nur noch zwei Jahre zu bleiben und die Gewinnschwelle bei 30 Monaten liegt, ist dies nicht der Fall – selbst bei einer deutlichen Ratenverbesserung. Ihre Pläne für Ihr Zuhause sind genauso wichtig wie die Zahlen. Dieser Rechner zeigt diesen Kreuzungspunkt deutlich an, sodass Sie die Entscheidung auf der Grundlage Ihres tatsächlichen Zeitplans und nicht auf der Grundlage einer allgemeinen Regel treffen können.

Der Break-Even-Punkt ist die wichtigste Kennzahl bei jeder Refinanzierungsentscheidung. Dabei werden alle Vorlaufkosten – Kreditgebergebühren, Bewertung, Eigentumsversicherung, Eintragungsgebühren und etwaige Rabattpunkte – zusammengefasst und diese Gesamtsumme durch die monatlichen Zahlungseinsparungen dividiert, die das neue Darlehen mit sich bringt. Das Ergebnis sagt Ihnen genau, wie lange Sie den Kredit behalten müssen, bevor er die Kosten für die Aufnahme amortisiert.

Ein Break-Even von 12 Monaten ist ausgezeichnet – Sie amortisieren die Kosten in einem Jahr und jeder Monat darüber hinaus ist eine reine Ersparnis. Ein Break-Even von 48 Monaten ist grenzwertig und erfordert vier Jahre Eigentumsstabilität. Über 60 Monate hinaus macht das Transaktionsrisiko eines erneuten Verkaufs oder einer erneuten Refinanzierung vor der Amortisation den Deal für die meisten Hausbesitzer fraglich. Dieser Rechner visualisiert die kumulierte Sparkurve, sodass Sie genau sehen können, wo sie die Anfangskostenlinie kreuzt, und er markiert automatisch, wenn der Zeitplan im Vergleich zu typischen Wohneigentumshorizonten problematisch erscheint.

Eines der am häufigsten übersehenen Risiken bei der Refinanzierung besteht darin, was passiert, wenn Sie die Laufzeit Ihres Kredits verschieben. Wenn Ihre aktuelle Hypothek noch 20 Jahre läuft und Sie in ein neues Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren umfinanzieren, haben Sie 10 Jahre an Zahlungen zu Ihrer Schuldenverpflichtung hinzugefügt. Selbst bei einem niedrigeren Zinssatz führt eine Verlängerung der Laufzeit häufig dazu, dass Sie über die gesamte Laufzeit mehr Gesamtzinsen zahlen – manchmal deutlich mehr –, weil Sie den gleichen Kapitalbetrag über einen viel längeren Zeitraum finanzieren.

Stellen Sie sich einen Hausbesitzer vor, der 200.000 US-Dollar bei 6 % übrig hat und noch 20 Jahre übrig hat. Der verbleibende Gesamtzins beträgt etwa 146.000 US-Dollar. Durch die Refinanzierung in ein neues 30-jähriges Darlehen mit 5 % sinkt die monatliche Zahlung um über 200 US-Dollar, was sich wie ein Gewinn anfühlt – aber die Gesamtzinsen für das neue Darlehen betragen etwa 186.000 US-Dollar, was einer Nettosteigerung von 40.000 US-Dollar entspricht. Die monatlichen Ersparnisse sind real, aber sie entstehen durch eine längere Kreditaufnahme und nicht dadurch, dass man tatsächlich weniger zahlt. Dieser Rechner zeigt sowohl die monatliche Zahlungsreduzierung als auch die Auswirkungen auf die lebenslangen Zinsen nebeneinander an, sodass Sie nie nur auf der Grundlage der Hälfte des Bildes entscheiden.

Eine Zins- und Laufzeitrefinanzierung passt Ihren Zinssatz, Ihre Kreditlaufzeit oder beides an, ohne den Kapitalsaldo wesentlich zu ändern. Es bietet in der Regel die niedrigsten Tarife und Abschlusskosten sowie das am wenigsten komplexe Underwriting. Eine Cash-out-Refinanzierung erhöht Ihren Kreditsaldo und verschafft Ihnen die Differenz in bar zu Ihrem Eigenheimkapital – ein leistungsstarkes Instrument, wenn Sie Ihr Haus für Renovierungsarbeiten nutzen, die den Immobilienwert steigern, oder um hochverzinsliche Schulden zu einem deutlich niedrigeren Zinssatz zu konsolidieren.

Eine Cash-out-Refinanzierung erfordert mehr Eigenkapital, in der Regel einen maximalen LTV von 80 %, und ist mit geringfügig höheren Zinssätzen verbunden als eine Zins- und Laufzeitrefinanzierung, da der Kreditgeber zusätzliches Risiko übernimmt. Die entscheidende Disziplin besteht darin, die Erlöse für Vermögenswerte und nicht für den Konsum zu verwenden. Die Finanzierung einer Küchenrenovierung, die für jeden ausgegebenen Dollar 1,10 Dollar einbringt, ist wirtschaftlich sinnvoll. Wenn Sie Ihr Eigenheimkapital zur Finanzierung eines Urlaubs verwenden, ist dies nicht der Fall – Sie wandeln ungesicherte, tilgbare Schulden in gesicherte Schulden gegen Ihr Primärvermögen um. Verwenden Sie den Auszahlungsmodus in diesem Rechner, um die Grenzzinskosten des von Ihnen geliehenen Bargelds getrennt von der Refinanzierungsökonomie zu modellieren.