Mit der BRRRR-Methode – Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat – können Immobilieninvestoren den gleichen Kapitalpool auf viele Mietobjekte verteilen. Dieser Rechner modelliert den Teil, der über Erfolg oder Scheitern der Strategie entscheidet: Wie viel von Ihrem investierten Kapital bringt die Cash-out-Refinanzierung zurück und welche Rendite bringt das Geschäft für den Rest ein?
So funktioniert die BRRRR-Methode
BRRRR besteht aus fünf Schritten. Sie kaufen eine notleidende Immobilie deutlich unter dem Marktwert, sanieren sie, um eine Wertsteigerung zu erzwingen, vermieten sie an einen Mieter für den Cashflow, refinanzieren Sie mit einem Auszahlungsdarlehen auf Basis des neuen After-Reparatur-Werts (ARV) und wiederholen Sie mit dem Kapital, das Sie wieder abgezogen haben.
Die Rechnung hängt von der Refinanzierung ab. Ihr Auszahlungskredit entspricht dem ARV mal der LTV-Obergrenze des Kreditgebers – normalerweise 70–75 %. Wenn dieser Kredit mindestens so hoch ist wie Ihr gesamtes investiertes Geld (Kauf plus Sanierung), erhalten Sie Ihr gesamtes Kapital zurück und Ihre Cash-on-Cash-Rendite wird unendlich, da Sie mit dem Deal noch null Dollar übrig haben, um den Cashflow zu verdienen.
Eingaben und was das Ergebnis antreibt
Der wichtigste Input ist der ARV, da der Refinanzierungskredit einen Prozentsatz davon ausmacht. Ein konservativer, vergleichbar abgesicherter ARV schützt Sie; Ein Optimist lässt Kapital gefangen, wenn die Bewertung niedrig ausfällt. Als nächstes kommen Refinanzierungs-LTV und Zinssatz: Eine Auszahlung von 75 % bringt weit mehr als eine von 70 %, und ein höherer Zinssatz erhöht die neue Zahlung und kann den monatlichen Cashflow selbst bei einem großartigen Aktiengeschäft ins Negative drücken.
Verwenden Sie den Cash-on-Cash-Rechner für eine Standard-Buy-and-Hold-Miete und den Fix & Flip Profit Calculator, wenn Sie eher verkaufen als refinanzieren möchten. Der Cap-Rate-Rechner hilft Ihnen dabei, die unverschuldete Rendite, die dieses Tool meldet, auf Plausibilität zu prüfen.
Ist BRRRR noch realisierbar und wo bricht es?
BRRRR funktioniert immer noch, aber höhere Sätze seit 2022 haben die Rechnung verändert. Ein Refinanzierungssatz von 7–8 % führt zu einer viel höheren Auszahlung als die unter 4 % liegenden Sätze des vorherigen Jahrzehnts, sodass Geschäfte, die nach einer vollständigen Auszahlung einst einen positiven Cashflow hatten, nun negativ ausfallen können. Strengere LTV-Obergrenzen für Investoren lassen auch mehr Kapital in jedem Geschäft stecken.
Die Strategie erfordert jetzt Disziplin: höhere Kaufrabatte (beachten Sie die 70 %-Regel), genaue ARV-Schätzungen, die durch vergleichbare Verkäufe gestützt werden, und ein realistisches Sanierungsbudget mit Eventualverbindlichkeiten. Beobachten Sie auch die Reifezeit – die meisten Kreditgeber verpflichten Sie, die Immobilie sechs Monate vor der Kreditvergabe gegen den neuen ARV zu besitzen. Planen Sie daher die Überbrückungs- oder Hartgeldkosten auf der Registerkarte „Refinanzierungszeitpunkt“ ein. Bei diesem Rechner handelt es sich um ein Bildungsmodell, nicht um eine Verpflichtung des Kreditgebers; Informieren Sie sich vor dem Kauf über den geschätzten ARV, den Zinssatz, den LTV und die Gewürze bei Ihrem Kreditgeber.