Ein Tilgungsplan ist die monatliche Aufschlüsselung jeder Hypothekenzahlung in ihre Kapital- und Zinskomponenten. Wenn Sie diesen Zeitplan verstehen, wird deutlich, warum sich die ersten Jahre einer Hypothek so anfühlen, als würden Sie hauptsächlich Zinsen zahlen, und wie selbst kleine zusätzliche Zahlungen Zehntausende Dollar sparen können.
Schritt 1: Die Zahlungsformel
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1] P = Kreditbetrag, r = monatlicher Zinssatz (jährlich/12), n = Gesamtzahlungen (Jahre × 12).
Für ein Darlehen von 300.000 $ zu 6,5 % für 30 Jahre: r = 0,065/12 = 0,005417, n = 360. M = 1.896 $/Monat (nur Kapital und Zinsen).
Schritt 2: Wie sich Zahlungen im Laufe der Zeit aufteilen
| Zahlungsnr. | Gesamtzahlung | Zinsen | Tilgung | Restschuld |
|---|---|---|---|---|
| 1 | $1,896 | $1,625 | $271 | $299,729 |
| 60 (Jahr 5) | $1,896 | $1,539 | $357 | $279,163 |
| 180 (Jahr 15) | $1,896 | $1,193 | $703 | $217,759 |
| 300 (Jahr 25) | $1,896 | $544 | $1,352 | $98,977 |
| 360 (Jahr 30) | $1,896 | $10 | $1,886 | $0 |
Bei Zahlung Nr. 1 entfallen 86 % auf Zinsen. Bei Zahlung Nr. 300 fallen nur 29 % Zinsen an. Der Übergangspunkt, an dem der Kapitalbetrag die Zinsen übersteigt, liegt bei einem 30-jährigen Darlehen mit einem Zinssatz von 6,5 % um das 19. Jahr herum.
Schritt 3: Die Macht zusätzlicher Zahlungen
Wenn Sie zu der oben genannten Zahlung nur 100 US-Dollar pro Monat hinzufügen, sparen Sie insgesamt etwa 46.000 US-Dollar an Zinsen und zahlen den Kredit 4,5 Jahre früher ab. Wenn Sie 200 US-Dollar pro Monat hinzufügen, sparen Sie 76.000 US-Dollar und verkürzen 7,5 Jahre. Zusätzliche Zahlungen gehen vollständig zu Lasten des Kapitals, da Sie die monatliche Zinsbelastung bereits gedeckt haben. Sehen Sie sich die volle Wirkung mit dem an Tilgungsplanrechner.
Sehen Sie sich Ihren vollständigen Tilgungsplan mit zusätzlichen Zahlungsszenarien an
Probieren Sie den Amortisationsrechner →Wichtige Erkenntnisse
- Bei vorzeitigen Zahlungen handelt es sich meist um Zinsen — Der Kapitalaufbau erfolgt in der ersten Hälfte der Kreditlaufzeit langsam.
- Zusätzliche Zahlungen gehen vollständig an den Auftraggeber, was den Eigenkapitalaufbau beschleunigt und die Gesamtverzinsung reduziert.
- 100 $/Monat zusätzlich Bei einem Darlehen von 300.000 $ zu 6,5 % sparen Sie etwa 46.000 $ an Zinsen.
- Zweiwöchentliche Zahlungen (26 halbe Zahlungen = 13 Monatsäquivalente) Fügen Sie eine zusätzliche Zahlung pro Jahr hinzu.