Anzahlungsrechner

Eine Anzahlung von 20 % vermeidet den PMI und verschafft Ihnen sofortiges Eigenkapital, ist aber nicht immer die optimale Strategie. In einem Markt, in dem die Immobilienpreise um 5–8 % pro Jahr steigen, bedeutet das Warten weiterer 18 Monate, um 20 % zu erreichen, 7–14 % mehr für dasselbe Haus zu zahlen – ein Preis, der die PMI-Prämien mehrerer Jahre in den Schatten stellt. Die Opportunitätskosten wirken sich auch in die andere Richtung aus: Das durch eine Anzahlung gebundene Geld erhält den garantierten Hypothekenzins, verzichtet aber auf potenzielle Anlagerenditen in Aktien oder anderen Vermögenswerten. Die richtige Antwort hängt von der Wertsteigerungsrate Ihres lokalen Marktes, Ihren Renditeerwartungen, Ihrer Risikotoleranz und der geplanten Aufenthaltsdauer im Haus ab. Ein Käufer, der in drei Jahren verkaufen will, hat eine andere Rechnung als einer, der zwanzig Jahre bleiben will. Verwenden Sie die PMI-Break-Even-Analyse auf der Registerkarte „Szenarioanalyse“, um die gesamten Auslagenkosten um 5 %, 10 % und 20 % gegenüber Ihrer erwarteten Haltedauer zu vergleichen, bevor Sie sich auf ein Einsparziel festlegen.

Mehrere Darlehensprogramme mit geringer Anzahlung machen den Erwerb von Wohneigentum möglich, bevor Sie die 20-Prozent-Grenze erreichen. Für FHA-Darlehen ist für Kreditnehmer mit einem Kredit-Score von 580 oder höher nur eine Anzahlung von 3,5 % und für Kredit-Scores zwischen 500 und 579 nur 10 % erforderlich. Sie sind jedoch mit obligatorischen Hypothekenversicherungsprämien verbunden, die die Laufzeit des Darlehens überdauern können, wenn Sie weniger als 10 % Anzahlung leisten. VA-Darlehen ermöglichen berechtigten Veteranen, aktiven Militärangehörigen und überlebenden Ehepartnern den Kauf mit 0 % Anzahlung und ohne monatliche Hypothekenversicherung – einer der wertvollsten Vorteile im Bereich der persönlichen Finanzen. USDA-Darlehen bieten ebenfalls einen Rabatt von 0 % für Immobilien in geeigneten ländlichen und vorstädtischen Gebieten, wobei die Einkommensgrenzen auf dem mittleren Einkommen der Region basieren. Herkömmliche Programme von Fannie Mae (HomeReady) und Freddie Mac (Home Mögliche) ermöglichen eine Reduzierung von nur 3 % mit PMI, das bei 80 % LTV automatisch storniert wird und in der Regel günstiger als FHA MIP ist. Staatliche Wohnungsbaufinanzierungsagenturen in fast allen Bundesstaaten bieten zusätzlich zu diesen Bundesprogrammen zusätzliche Zuschüsse und vergünstigte Zweitdarlehen an, die sich häufig an Erstkäufer und Haushalte mit mittlerem Einkommen richten.

Jeder Dollar, den Sie für eine Anzahlung einsetzen, bringt Ihnen eine garantierte Rendite in Höhe Ihres Hypothekenzinses ein – weil dieser Dollar Zinsen eliminiert, die Sie sonst zahlen würden. Bei einem Zinssatz von 6,75 % entspricht das einer garantierten Nachsteuerrendite von 6,75 % auf risikofreier Basis, was im Vergleich zu den meisten festverzinslichen Anlagen günstig ist. Im Vergleich zu historischen Aktienrenditen von 7–10 % pro Jahr, die nicht garantiert sind und eine erhebliche kurzfristige Volatilität aufweisen, ist sie jedoch weniger günstig. Die Berechnung der Opportunitätskosten hängt auch von Ihrer Steuersituation ab: Wenn Sie Hypothekenzinsen aufschlüsseln und abziehen, sind die Nachsteuerkosten Ihres Hypothekenzinses niedriger und die Differenz verringert sich. Darüber hinaus ist das für eine Anzahlung eingesetzte Bargeld illiquide – Sie können im Notfall ohne Refinanzierung oder Verkauf nicht einfach auf Eigenheimkapital zugreifen. Die Aufrechterhaltung eines separaten Notfallfonds für Ausgaben für drei bis sechs Monate vor der Zahlung einer größeren Anzahlung gehört daher zu den Standardempfehlungen für die Finanzplanung. Verwenden Sie die Registerkarte „Szenarioanalyse“, um die Gesamtkosten für fünf Jahre bei unterschiedlichen Anzahlungsniveaus zu vergleichen und zu entscheiden, ob die garantierten Einsparungen die entgangene Investitionsflexibilität für Ihre Situation überwiegen.

In den Vereinigten Staaten gibt es mehr als 2.000 Anzahlungshilfeprogramme, die von staatlichen Immobilienfinanzierungsagenturen, Kommunen, gemeinnützigen Organisationen und Arbeitgebern verwaltet werden. Die Struktur der Programme ist sehr unterschiedlich: Einige bieten direkte Zuschüsse an, die niemals zurückgezahlt werden müssen, andere bieten verzeihbare Zweitkredite, die nach fünf bis zehn Jahren der Belegung vollständig erlassen werden, und wieder andere nutzen aufgeschobene Kredite, die erst bei Verkauf oder Refinanzierung zurückgezahlt werden. Viele Programme richten sich an Erstkäufer – normalerweise definiert als Personen, die in den letzten drei Jahren kein Eigenheim besessen haben –, die zwischen 80 % und 120 % des regionalen Durchschnittseinkommens verdienen. Die Programme „HomeReady“ von Fannie Mae und „Home Mögliche“ von Freddie Mac lassen sich gut mit DPA-Fonds kombinieren und ermöglichen kombinierte Beleihungsquoten von über 95 % mit geringeren PMI-Prämien im Vergleich zu herkömmlichen Standardkrediten. Eine weitere ungenutzte Ressource ist der vom Arbeitgeber geförderte Wohnungsbau: Einige große Arbeitgeber, Krankenhäuser und Schulbezirke bieten Mitarbeitern, die in der Nähe des Arbeitsplatzes einkaufen, vergünstigte Zuschüsse in Höhe von 5.000 bis 20.000 US-Dollar an. Durchsuchen Sie die HFA-Website Ihres Bundesstaates, das vom HUD anerkannte Verzeichnis der Wohnungsberater und die Down Payment Resource (ein Aggregator von über 2.000 Programmen), um jedes Programm zu identifizieren, für das Sie sich qualifizieren, bevor Sie Ihr Sparziel festlegen.

Die Immobilienpreise sind im langfristigen nationalen Durchschnitt um etwa 3–4 % pro Jahr gestiegen, obwohl die lokalen Märkte stark variieren. Bei einem Haus im Wert von 400.000 US-Dollar erhöht ein jährlicher Wertzuwachs von 4 % den Preis jedes Jahr um 16.000 US-Dollar. Das bedeutet, dass ein Käufer, der 24 Monate auf eine größere Anzahlung wartet, einem Haus gegenübersteht, das jetzt 832.000 US-Dollar statt 400.000 US-Dollar in einem Markt mit hoher Wertsteigerung kostet, obwohl dieses Beispiel eher den zusammengesetzten Effekt als typische Preisniveaus veranschaulicht. Konkreter ausgedrückt benötigt ein Käufer, der 2.000 US-Dollar pro Monat für eine Anzahlung von 80.000 US-Dollar (20 % von 400.000 US-Dollar) spart, 40 Monate. Wenn das Haus in diesem Zeitfenster um 5 % pro Jahr an Wert gewinnt, beträgt die erforderliche Anzahlung von 20 % auf den Neupreis fast 90.000 US-Dollar – das Ziel bleibt in Bewegung. Der Kauf mit einem Abschlag von 5 % und die Zahlung des PMI für zwei bis drei Jahre, bis Sie durch eine Kombination aus Zahlungen und Wertsteigerungen einen LTV von 80 % erreichen, führt häufig zu einem insgesamt höheren Eigenkapitalaufbau im Vergleich zum Warten. Die PMI-Break-Even-Analyse auf der Registerkarte „Szenarioanalyse“ modelliert diesen Vergleich genau anhand Ihres spezifischen Eigenheimpreises, Ihrer Wertsteigerungsannahme und Ihrer monatlichen Sparquote, sodass Sie die Entscheidung anhand realer Zahlen und nicht anhand von Faustregeln treffen können.