Anzunehmen, dass ein Verkäufer ein 3-Prozent-Darlehen in einem 7-Prozent-Markt erhält, klingt nach dem besten Immobilien-Hack des Jahrzehnts – und manchmal ist es das auch. Aber der Haken ist die Eigenkapitallücke: Bei einem Haus, das an Wert gewonnen hat, deckt der niedrige Saldo des Verkäufers zuzüglich Ihrer Anzahlung selten den Preis, und der zweite Kredit, den Sie zur Überbrückung der Differenz benötigen, erhöht in aller Stille Ihren realen, gemischten Zinssatz. Dieser Rechner führt die ehrliche Berechnung durch, sodass Sie sehen können, wann die Annahme tatsächlich gewinnt.
Warum die Eigenkapitallücke alles verändert
Mit einer annehmbaren Hypothek kann ein qualifizierter Käufer das bestehende FHA-, VA- oder USDA-Darlehen des Verkäufers übernehmen – gleicher Zinssatz, gleiche Restlaufzeit. Das Problem besteht darin, dass Sie zum heutigen Preis kaufen, aber den Kreditsaldo von gestern annehmen. Bei einem 450.000-Dollar-Haus, bei dem der Verkäufer nur 300.000 Dollar schuldet, bleibt bei einer Anzahlung von 50.000 Dollar immer noch eine Lücke von 100.000 Dollar.
Diese Lücke muss irgendwie geschlossen werden. Bargeld schließt es vollständig (und hält Ihren Zinssatz auf dem niedrigen angenommenen Wert). Häufiger erfolgt die Finanzierung über eine zweite Hypothek oder HELOC zu aktuellen Zinssätzen – und dieser zweite Kredit verwässert Ihre Ersparnisse.
So funktioniert der Mischtarif
Der gewichtete Sollzins beschreibt die anfängliche Finanzierung, nicht ihre Gesamtkosten. Gleiche Salden von 250.000 USD zu 3% und 11% ergeben 7%; verschiedene Laufzeiten ändern Zahlungen und Gesamtzinsen. Vergleichen Sie Pläne, angebotene Anfangskosten und Geldabfluss plus Restschuld zum gleichen Ausstieg. Laufende MIP und neue Abschlusskosten sind nicht enthalten.
Wichtige VA- und FHA-Besonderheiten
VA-Darlehen: Bei Abschluss wird eine Finanzierungsgebühr von 0,5 % auf den angenommenen Restbetrag sowie eine geringe Servicer-Bearbeitungsgebühr (bis zu 300 $) erhoben. Entscheidend ist, dass der VA-Anspruch des Verkäufers an das Darlehen gebunden bleibt, es sei denn, der Käufer ist VA-berechtigt und ersetzt ihn durch seinen eigenen Anspruch – was den nächsten VA-Kauf des Verkäufers blockieren kann. Beide Parteien sollten dies vor Abschluss bestätigen.
FHA-Darlehen: Alle FHA-Darlehen sind übertragbar, der Käufer muss über eine Bonitätsprüfung verfügen und das Haus bewohnen, und die Hypothekenversicherungsprämie (MIP) wird übertragen – häufig für die Laufzeit des Darlehens. Die Bearbeitungsgebühr des Dienstleisters wird von HUD auf etwa 1.800 US-Dollar begrenzt.
Dieser Rechner ist eine Planungsschätzung. Die Annahmegenehmigung, die genauen Gebühren und die Bedingungen für das Zweitdarlehen sind kreditgeber- und agenturspezifisch. Bestätigen Sie daher die Zahlen mit dem Dienstleister und einem Immobilienfachmann, bevor Sie sich darauf verlassen.