Los puntos de descuento te permiten cambiar efectivo al cierre por una tasa hipotecaria más baja. Si ese intercambio es inteligente se reduce a un solo número — el mes de punto de equilibrio — y una decisión que solo puedes estimar: cuánto tiempo realmente conservarás el préstamo. Esta calculadora convierte eso en un sí o un no claro.

Cómo funcionan los puntos de hipoteca

Un punto de descuento cuesta 1% del monto de tu préstamo y reduce permanentemente tu tasa de interés, usualmente alrededor de 0.25% por punto. En un préstamo de $400,000, un punto son $4,000 pagados al cierre. Esa comisión reduce tu pago mensual durante toda la vida del préstamo — así que la pregunta es si el ahorro mensual eventualmente suma más que el costo inicial.

La regla del punto de equilibrio

El punto de equilibrio es el corazón de la decisión: divide el costo de los puntos entre el ahorro mensual para encontrar cuántos meses toma recuperar tu dinero. $4,000 en puntos que ahorran $67 al mes llegan al equilibrio en aproximadamente 60 meses. Quédate más allá de ese punto y cada pago posterior es ahorro puro. Véndelo o refináncialo antes, y pagaste más de lo que ahorraste. La comparación más útil es el punto de equilibrio frente a cuánto tiempo esperas honestamente conservar el préstamo — y la mayoría de las personas sobreestima cuánto tiempo se quedan.

Cuándo no comprar puntos

Evita los puntos si podrías mudarte o refinanciar antes del punto de equilibrio, si tienes poco efectivo al cierre, o si la reducción de tasa ofrecida por punto es pequeña. En un mercado de tasas a la baja, pagar para reducir una tasa de la que podrías refinanciar en uno o dos años rara vez vale la pena — estarías mejor conservando el efectivo o tomando un crédito del prestamista (puntos negativos), donde el prestamista cubre parte de los costos de cierre a cambio de una tasa ligeramente más alta. Los puntos también pueden compararse con un pago inicial mayor, que reduce tu saldo, puede eliminar el PMI y ayuda sin importar cuánto tiempo te quedes.