El método BRRRR —Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat (Comprar, Reparar, Alquilar, Refinanciar, Repetir)— permite a los inversionistas de bienes raíces reciclar el mismo conjunto de capital a través de muchas propiedades de alquiler. Esta calculadora modela la parte que define el éxito o el fracaso de la estrategia: cuánto de tu capital invertido devuelve el refinanciamiento con retiro de efectivo, y qué retorno gana la operación sobre lo que quede.
Cómo funciona el método BRRRR
BRRRR tiene cinco pasos. Usted compra una propiedad en dificultades muy por debajo del precio de mercado, la rehabilita para forzar la apreciación, la alquila a un inquilino para obtener flujo de efectivo, refinancia con un préstamo de retiro de efectivo basado en el nuevo valor después de la reparación (ARV), y repetir con el capital que retiró.
Las matemáticas dependen del refinanciamiento. Su préstamo con retiro de efectivo equivale a ARV multiplicado por el límite LTV del prestamista, generalmente entre 70% y 75%. Si ese préstamo es al menos tan grande como su efectivo total invertido (compra más rehabilitación), recupera todo su capital y su retorno de efectivo sobre efectivo se vuelve infinito, porque le quedan cero dólares en el acuerdo y aún así genera el flujo de efectivo.
Datos de entrada y qué determina el resultado
La entrada más importante es ARV, porque el préstamo de refinanciamiento es un porcentaje del mismo. Un ARV conservador y con respaldo comparable lo protege; uno optimista deja el capital atrapado cuando la tasación es baja. Refinanciar LTV y rate vienen a continuación: un retiro de efectivo del 75% devuelve mucho más que uno del 70%, y una tasa más alta aumenta el nuevo pago y puede generar un flujo de caja mensual negativo incluso en un gran capital. trato.
Utilice la Calculadora de efectivo sobre efectivo para un alquiler estándar de compra y retención y la Calculadora de ganancias Fix & Flip si planea vender en lugar de refinanciar. La Calculadora de tasa de capitalización le ayuda a comprobar la cordura del rendimiento sin apalancamiento que informa esta herramienta.
¿Sigue siendo viable BRRRR, y dónde falla?
BRRRR todavía funciona, pero las tasas más altas desde 2022 han cambiado la matemática. Una tasa de refinanciamiento del 7-8% produce un pago mucho mayor que las tasas por debajo del 4% de la década anterior, por lo que operaciones que antes generaban flujo de efectivo positivo después de un retiro completo ahora pueden ser negativas. Los topes de LTV más estrictos para inversionistas también dejan más capital atascado en cada operación.
La estrategia ahora exige disciplina: descuentos de compra más profundos (respeta la regla del 70%), estimaciones precisas del ARV respaldadas por ventas comparables, y un presupuesto de reparación realista con contingencia. Vigila también el período de seasoning: la mayoría de los prestamistas te hacen ser dueño de la propiedad durante seis meses antes de prestar contra el nuevo ARV, así que presupuesta el costo de mantenimiento del préstamo puente o hard-money en la pestaña Momento del Refinanciamiento. Esta calculadora es un modelo educativo, no un compromiso del prestamista; confirma el ARV tasado, la tasa, el LTV y el seasoning con tu prestamista antes de comprar.