Asumir el préstamo del vendedor al 3% en un mercado del 7% suena como el mejor truco inmobiliario de la década — y a veces lo es. Pero la trampa es la brecha de capital: en una vivienda que ha ganado valor, el préstamo de bajo saldo del vendedor más tu pago inicial rara vez cubre el precio, y el segundo préstamo que necesitas para salvar la diferencia eleva silenciosamente tu tasa combinada real. Esta calculadora hace las cuentas honestas para que veas cuándo asumir realmente conviene.

Por qué la brecha de capital lo cambia todo

Una hipoteca asumible permite a un comprador calificado tomar el préstamo FHA, VA o USDA existente del vendedor — misma tasa, mismo plazo restante. El problema es que compras al precio de hoy pero asumes el saldo del préstamo de ayer. En una vivienda de $450,000 donde el vendedor solo debe $300,000, un pago inicial de $50,000 aún deja una brecha de $100,000.

Esa brecha hay que cubrirla de algún modo. El efectivo la cierra por completo (y mantiene tu tasa en el número asumido bajo). Con más frecuencia se financia con una segunda hipoteca o un HELOC a las tasas actuales — y ese segundo préstamo es lo que diluye tu ahorro.

Cómo funciona la tasa combinada

Tu tasa efectiva es el promedio ponderado por saldo de los dos préstamos, no un punto medio simple. Un préstamo asumido de $300,000 al 3% combinado con un segundo préstamo de $100,000 al 8% se combina en torno al 4.25% — porque el gran saldo de tasa baja domina. Pero lleva la brecha a $250,000 al 11% y la combinación sube al 7%, por encima de una hipoteca nueva. La regla general: cuanto más pequeña y barata sea la brecha, más conservas de la tasa baja del vendedor.

Vigila también el pago mensual. Los segundos préstamos suelen ser de 10 a 15 años, no de 30, así que incluso cuando la tasa combinada gana, el pago mensual combinado puede ser mayor que el de un préstamo fresco a 30 años. Esta herramienta muestra tanto la tasa como el panorama de flujo de efectivo para que no te lleves sorpresas.

Detalles de VA y FHA que importan

Préstamos VA: al cierre se aplica una comisión de financiamiento (funding fee) del 0.5% sobre el saldo asumido más una pequeña comisión de procesamiento del servicer (hasta $300). Crucialmente, el derecho VA (entitlement) del vendedor queda vinculado al préstamo a menos que el comprador sea elegible para VA y sustituya su propio derecho — lo que puede bloquear la próxima compra VA del vendedor. Ambas partes deben confirmar esto antes del cierre.

Préstamos FHA: todos los préstamos FHA son asumibles, el comprador debe calificar por crédito y habitar la vivienda, y la prima del seguro hipotecario (MIP) se traspasa — a menudo por toda la vida del préstamo. La comisión de procesamiento del servicer está limitada por HUD a aproximadamente $1,800.

Esta calculadora es una estimación para planificar. La aprobación de la asunción, las comisiones exactas y las condiciones del segundo préstamo dependen del prestamista y de la agencia, así que confirma los números con el servicer y con un profesional de vivienda antes de basarte en ellos.