Una hipoteca de tasa ajustable (ARM) comienza con una tasa fija baja 'inicial', y luego se ajusta según un calendario fijo durante el resto del plazo. Esta calculadora modela el pago inicial y cada reajuste de tres formas — esperado, peor caso y mejor caso — para que puedas sopesar el menor pago inicial frente al riesgo de uno más alto después. Está diseñada para cualquiera que compare un ARM con un préstamo de tasa fija.
Cómo funciona la Calculadora de Hipoteca ARM
Durante el período fijo, la tasa nominal es igual a la tasa inicial que introduces, y el pago es un pago estándar de capital e interés totalmente amortizado a lo largo de todo el plazo. Cuando termina el período fijo, la tasa se reajusta hacia la tasa totalmente indexada — el índice más el margen del prestamista — pero el movimiento está limitado por tus topes. El primer reajuste está limitado por el tope inicial, los reajustes posteriores por el tope periódico, y la tasa nunca puede exceder la tasa inicial más el tope de por vida ni caer por debajo del piso. En cada reajuste, la calculadora reamortiza el saldo restante sobre el plazo restante a la nueva tasa, por lo que el pago cambia aunque la fecha de pago total no cambie.
Los valores y qué significan
La tasa inicial y la estructura ARM establecen tu pago fijo y cuánto dura. El índice y el margen determinan hacia dónde quiere ir la tasa en el reajuste; los topes y el piso limitan cuánto puede moverse realmente. La trayectoria esperada asume que el índice se mantiene en el nivel que introduces; los índices del mundo real se mueven, así que la calculadora también muestra el peor caso (los topes se activan en cada reajuste hasta el techo de por vida) y el mejor caso (la tasa cae hasta el piso). El campo de comparación con tasa fija te permite ver cuánto ahorra — o cuesta — el ARM durante el período fijo frente a un préstamo fijo comparable.
Límites y casos extremos
Esto es una estimación, no un bloqueo de tasa. Mantiene el índice constante para la trayectoria esperada, así que no puede predecir tasas futuras reales — para eso están las columnas del peor y el mejor caso. Modela solo capital e interés; los impuestos sobre la propiedad, el seguro del propietario, las cuotas de HOA y cualquier seguro hipotecario no están incluidos en el pago mostrado. También asume un préstamo totalmente amortizado sin período de solo interés, amortización negativa o tope de pago, y sin pago anticipado. Confirma siempre el índice, margen, topes, piso y calendario de ajuste exactos en tu Estimación de Préstamo y pagaré, y habla con un oficial de préstamos con licencia antes de decidir.