Los alquileres a corto plazo pueden producir más ingresos brutos que un arrendamiento tradicional en algunos mercados, pero también añaden riesgo operativo, de ocupación, regulatorio y de gestión. Esta calculadora hace visibles los supuestos para comparar escenarios con números más claros.
Factores de Ingresos: Precio, Ocupación y Estacionalidad
Los ingresos dependen de la tarifa por noche, las noches ocupadas y las rotaciones con limpieza. Los tres datos son específicos del mercado y la propiedad. Usa comparables actuales, estacionalidad local y tu plan operativo para definir escenarios conservadores, medios y altos. No proyectes el desempeño de temporada alta durante todo el año. La matriz de estacionalidad permite modelar tarifas y ocupación por mes en lugar de ocultar la variación dentro de un solo promedio anual.
Costos Operativos que Separan el Alquiler a Corto del Largo Plazo
Los alquileres a corto plazo pueden tener una estructura de costos distinta a los alquileres tradicionales: servicios, seguro, limpieza, suministros, gestión, comisiones de plataforma, impuestos de hospedaje y reservas de reemplazo pueden ser importantes. Ingresa cada costo mensual y porcentaje por separado. Las tarifas de limpieza se muestran como ingresos de reserva y como un gasto de limpieza igual, por lo que se tratan como flujo de paso salvo que tu tarifa y el costo real del limpiador sean diferentes. La calculadora no estima impuestos, permisos, depreciación ni el precio del seguro.
Flujo de Caja vs. Revalorización: Dos Tesis de Inversión
El flujo de caja y la apreciación son fuentes de retorno distintas. La calculadora muestra flujo de caja mensual y anual, tasa de capitalización, rendimiento sobre efectivo, DSCR y una proyección de cinco años con tasas de crecimiento ingresadas por el usuario. La proyección también supone un costo de venta del 6% al liquidar; es un supuesto de planificación, no una cotización. Revisa el caso de flujo de caja por separado de la apreciación y prueba qué ocurre si bajan la ocupación o las tarifas, o suben los gastos y el financiamiento.
Riesgo Regulatorio y Consideraciones de Seguro
Las normas locales y el seguro pueden determinar si un alquiler a corto plazo es viable antes de que importen los ingresos. Verifica permisos, impuestos, límites operativos, documentos de HOA o condominio, restricciones del contrato y la aplicación vigente antes de comprar. Pregunta a la aseguradora si la póliza cubre la actividad de alquiler a corto plazo. Airbnb describe AirCover como protecciones para anfitriones, pero se aplican sus términos y exclusiones y no sustituye una póliza adecuada para tu propiedad y actividad. La calculadora no realiza estas verificaciones legales, de seguro o fiscales.