Los costos de una unidad de vivienda accesoria (ADU) varían enormemente — una conversión de garaje puede costar menos de $100,000 mientras que una unidad independiente a medida en un mercado de costo alto supera los $250,000. La diferencia se reduce a cuatro factores: tipo de construcción, tamaño, nivel de acabado y dónde construyes. Esta guía explica cómo se acumulan esos factores, qué agregan las tarifas de permisos y servicios, y cómo saber si el ingreso por renta realmente recupera el proyecto.
Cómo se construyen los costos de una ADU
Esta calculadora parte de un costo base nacional por square foot para cada tipo de construcción y luego lo escala con tres multiplicadores: nivel de acabado, mercado regional de costos y dificultad del trabajo de sitio. Las cifras base reflejan la encuesta de costos de construcción de ADU del UC Berkeley Terner Center (2024-25) y los referentes nacionales de contratistas de 2026, donde una ADU típica en EE. UU. cuesta aproximadamente $100–$300 por square foot. Un acabado básico recorta alrededor del 15%; uno de alta gama agrega alrededor del 25%. Un mercado costero de costo alto puede sumar 35% o más, mientras que un mercado interior de costo bajo resta cerca del 15%. Un trabajo de sitio difícil — un lote inclinado, zanjas largas para servicios o una actualización del panel — agrega aproximadamente otro 15%. Multiplica todo, suma las tarifas de permisos e impacto, y tienes tu costo total.
Lo que realmente cuesta cada tipo de construcción
El tipo es la palanca de costo más grande. Una conversión de garaje es la más barata porque la cimentación, las paredes y el techo ya existen — principalmente agregas cocina, baño, aislamiento y servicios. Una ADU adosada comparte una pared y algunos sistemas con la casa principal, quedando en el rango medio. Una unidad independiente es la más cara: cimentación nueva, envolvente completa y sus propias conexiones de servicios. Las unidades prefabricadas/modulares tienen un precio unitario bajo gracias a la eficiencia de fábrica, pero la entrega, la grúa, la cimentación y las conexiones del sitio llevan el costo instalado al rango medio — su verdadera ventaja es una construcción más rápida y predecible. El orden se mantiene con cualquier tamaño o región: conversión de garaje < adosada < independiente, con la prefabricada en medio.
¿Una ADU se paga sola? Recuperación y cash-on-cash
Una ADU se amortiza mediante el alquiler. Reembolso simple divide su costo total por el alquiler anual: una construcción de $200 000 a $2200/mes se recupera en aproximadamente 7,6 años si paga en efectivo. El financiamiento cambia las matemáticas: un préstamo HELOC o de construcción agrega intereses que reducen su alquiler neto, por lo que reembolso financiado es más largo y, con una APR lo suficientemente alta, es posible que el alquiler no cubra los intereses en absoluto. ROI efectivo sobre efectivo (alquiler anual neto dividido por el efectivo invertido) es el rendimiento de su dinero. Antes de contar con algo de esto, verifique las reglas locales de ADU: muchos estados y ciudades limitan el tamaño de las unidades, limitan los alquileres a corto plazo o exigen que el propietario ocupe la propiedad, todo lo cual cambia lo que puede construir y alquilar.
Fuentes
Las cifras base de costo por square foot provienen de la encuesta de costos de construcción de ADU del UC Berkeley Terner Center (2024-25) y están corroboradas por referentes nacionales de contratistas de 2026 (Angi, HomeGuide, RenoFi); la orientación sobre permisos y programas hace referencia a los recursos de ADU de HUD. Los multiplicadores regionales, de acabado y de trabajo de sitio son estimaciones editoriales orientativas, no cotizaciones locales exactas. Todas las cifras son promedios nacionales que varían mucho según el constructor, el lote y la jurisdicción — consigue cotizaciones de contratistas y confirma las reglas locales antes de presupuestar. Esto es una estimación, no asesoría financiera ni de construcción. Verificado por última vez en julio de 2026; se actualiza cuando el Terner Center publica nuevos datos de costos.