La pregunta que todo el mundo se hace antes de comprar su primera vivienda es engañosamente sencilla: ¿cuánto puedo permitirme? La respuesta depende de sus ingresos, deudas existentes, pago inicial, tasa de interés, impuestos a la propiedad y seguro. Los prestamistas utilizan índices específicos para determinar el monto máximo de su préstamo, y comprender estos índices antes de comenzar a comprar evita la decepción de enamorarse de una casa que no puede financiar.
La regla 28/36
La pauta más utilizada en los préstamos hipotecarios es la regla 28/36:
- 28% — sus costos totales de vivienda (pago de hipoteca, impuestos a la propiedad, seguro de vivienda y tarifas de HOA) no deben exceder el 28% de su ingreso mensual bruto.
- 36% — los pagos totales de su deuda (costos de vivienda más préstamos para automóviles, préstamos para estudiantes, tarjetas de crédito y otras deudas) no deben exceder el 36% de su ingreso mensual bruto.
Max Home Price ≈ Annual Salary × 3 to 4.5 Un hogar que gana $100,000 al año normalmente puede permitirse una casa entre $300,000 y $450,000, dependiendo de las deudas, el pago inicial y las tasas impositivas locales.
Ejemplos de salario-precio de la vivienda
| Salario Anual | Vivienda mensual máxima (28%) | Aprox. Precio de la vivienda | Asume |
|---|---|---|---|
| $60,000 | $1,400 | $220,000–$260,000 | Tasa del 6,5%, 10% de pago inicial, $3 mil impuestos |
| $80,000 | $1,867 | $300,000–$350,000 | Tasa del 6,5%, 10% de pago inicial, impuestos de 4.000 dólares |
| $100,000 | $2,333 | $370,000–$440,000 | Tasa del 6,5%, 15% de pago inicial, $5 mil impuestos |
| $150,000 | $3,500 | $550,000–$660,000 | Tasa del 6,5%, 20% de pago inicial, $7 mil impuestos |
Estas son estimaciones basadas en el ratio inicial del 28%. Su asequibilidad real depende de su carga de deuda específica, su puntaje crediticio y la tasa de interés para la que califica. Modele su escenario exacto con el Calculadora de hipotecas.
Lo que realmente miran los prestamistas
Más allá de la regla 28/36, los prestamistas evalúan cuatro factores conocidos como cuatro C de crédito:
- Puntaje de crédito — determina su tasa de interés y si califica o no. Las puntuaciones superiores a 740 obtienen las mejores tarifas; por debajo de 620, la mayoría de los prestamistas convencionales disminuirán.
- Capacidad — su ratio DTI y estabilidad laboral. Los prestamistas prefieren ingresos W-2 con al menos dos años de historial.
- Capital — su pago inicial y reservas de efectivo. Los pagos iniciales más grandes reducen el monto del préstamo y eliminan el PMI en más del 20%.
- Colateral — el valor de tasación del propio inmueble. La vivienda debe tasarse al precio de compra o por encima.
Costos ocultos que reducen la asequibilidad
El pago de la hipoteca es sólo una parte del costo de propiedad de la vivienda. Muchos compradores primerizos subestiman estos gastos adicionales:
- Impuestos a la propiedad — varían enormemente según la ubicación, desde el 0,3% del valor de la vivienda en Hawaii hasta más del 2% en Nueva Jersey e Illinois.
- Seguro de vivienda — normalmente entre $1200 y $3000 por año, según la ubicación y la cobertura.
- PMI — requerido con menos del 20% de pago inicial, agregando entre el 0,5% y el 1% del monto del préstamo anualmente.
- Mantenimiento — presupuesta entre el 1% y el 2% del valor de la vivienda por año para reparaciones y mantenimiento.
- Costos de cierre — normalmente entre el 2% y el 5% del precio de compra, al momento del cierre. Utilice el Calculadora de pago inicial para modelar estos costos.
Conclusiones clave
- Usa la regla 28/36 como punto de partida: costos de vivienda inferiores al 28% del ingreso bruto, deudas totales inferiores al 36%.
- Precio de la vivienda ≈ 3–4,5 veces el salario anual es un rango razonable para la mayoría de los compradores.
- El tamaño del pago inicial es muy importante — El 20% elimina el PMI y reduce significativamente su pago mensual.
- Presupuesto para costos ocultos — los impuestos, los seguros, el PMI y el mantenimiento pueden agregar entre un 30% y un 50% al pago básico de la hipoteca.
- Obtener aprobación previa antes de comprar para conocer su límite real, no solo estimaciones.
Preguntas frecuentes
¿Cuánta casa puedo permitirme con un salario de $75,000?
Usando la regla del 28%, su costo máximo mensual de vivienda sería de aproximadamente $1,750. Con una tasa de interés del 6,5% con un pago inicial del 10%, esto se traduce en un precio de vivienda de aproximadamente $270 000 a $320 000, dependiendo de los impuestos a la propiedad y el seguro de su área.
¿Puedo pagar una casa si tengo una deuda de préstamos estudiantiles?
Sí, pero los pagos de préstamos estudiantiles reducen su capacidad de endeudamiento porque cuentan para su índice DTI. Por ejemplo, $400 al mes en pagos de préstamos estudiantiles con un salario de $75 000 mueve su presupuesto de vivienda disponible de aproximadamente $1750 al mes a $1350 al mes, lo que reduce el precio asequible de su vivienda en aproximadamente $60 000 a $70 000.
¿Es mejor dar un 20% de anticipo o una cantidad menor?
Un pago inicial del 20% elimina el PMI (seguro hipotecario privado), que ahorra entre un 0,5 y un 1% del importe del préstamo anualmente. Sin embargo, si ahorrar un 20% significa esperar años para comprar, es posible que se pierda la apreciación de la vivienda. Muchos compradores comienzan con un pago inicial del 5 al 10% y luego refinancian para reducir el PMI una vez que alcanzan el 20% del capital.
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