Calculadora de empréstimo VA (EUA)

Os empréstimos VA são o único tipo de empréstimo importante disponível hoje que permite pagamento inicial de 0% sem seguro hipotecário mensal, independentemente do preço de compra. Para um empréstimo convencional com menos de 20% de entrada, os credores exigem seguro hipotecário privado (PMI) – normalmente 0,5–1,5% do valor do empréstimo anualmente – até que seu patrimônio atinja 20%. Em um empréstimo convencional de US$ 400.000 com 5% de entrada, o PMI pode custar US$ 150 a US$ 300 por mês durante vários anos. Os mutuários elegíveis para VA evitam totalmente esse custo. Além disso, um mutuário convencional que investe 5% em uma casa de US$ 400.000 deve trazer US$ 20.000 para o fechamento apenas pelo pagamento da entrada, mais outros US$ 8.000 a US$ 12.000 em custos de fechamento. Um mutuário VA pode fechar a mesma casa com muito menos dinheiro, financiando a taxa de financiamento do empréstimo, se necessário. Esta preservação de dinheiro é particularmente significativa para os compradores de casas pela primeira vez que não tiveram a oportunidade de acumular uma grande reserva de poupança. As taxas VA também tendem a ficar 0,25–0,5 pontos percentuais abaixo das taxas convencionais, em média, uma diferença que equivale a milhares de dólares em economia de juros em uma hipoteca de 30 anos. A combinação de nenhum PMI, nenhum pagamento inicial obrigatório e taxas competitivas torna o empréstimo VA financeiramente superior em quase todos os cenários em comparação com o financiamento convencional para mutuários elegíveis.

A taxa de financiamento do VA é uma cobrança única que ajuda a sustentar o programa de empréstimos do VA sem exigir dotações do contribuinte para cada empréstimo individual. A taxa varia de 1,25% a 3,3% do valor do empréstimo, dependendo de três fatores: se você está fazendo o primeiro uso ou subseqüente de seu benefício VA, seu ramo de serviço e o tamanho do seu pagamento inicial. Para um usuário iniciante sem entrada, a taxa é de 2,15% – em um empréstimo de US$ 400.000, isso equivale a US$ 8.600. Fazer um pagamento inicial de 5% ou mais reduz a taxa para 1,5% e 10% ou mais reduz a taxa para 1,25%. A taxa de financiamento pode ser paga no fechamento ou financiada no saldo do empréstimo, distribuindo o custo pelos pagamentos mensais, em vez de exigir dinheiro adiantado. Veteranos deficientes que recebem compensação por invalidez VA, beneficiários do Purple Heart em serviço ativo e certos cônjuges sobreviventes estão completamente isentos da taxa de financiamento – um dos benefícios financeiros mais substanciais disponíveis para este grupo. Se você acredita que pode se qualificar para uma isenção, confirme sua elegibilidade antes de encerrar, já que a isenção normalmente não pode ser aplicada retroativamente sem um longo processo de reembolso por meio do VA.

Os empréstimos VA não acarretam penalidade de pré-pagamento, o que significa que você pode pagar o principal adicional a qualquer momento, sem qualquer consequência financeira do credor. Esta flexibilidade torna as estratégias de retorno acelerado particularmente eficazes. A matemática por trás dos pagamentos extras é convincente: em um empréstimo VA de US$ 350.000 por 30 anos a 6,75%, seu pagamento mensal padrão é de aproximadamente US$ 2.270. Adicionar apenas US$ 200 por mês de principal adicional reduz o cronograma de pagamento de 30 anos para cerca de 24,5 anos – economizando aproximadamente US$ 71.000 em juros totais ao longo da vida do empréstimo. A razão pela qual os pagamentos extras são tão poderosos no início de uma hipoteca é o cronograma de amortização: nos primeiros anos, a grande maioria de cada pagamento vai para os juros e não para o principal. Um pagamento extra de US$ 200 no primeiro mês elimina muito mais juros futuros do que um pagamento de US$ 200 feito no ano 25. Mesmo pagamentos únicos ocasionais de restituições de impostos, bônus ou lucros inesperados aplicados diretamente ao principal produzem uma aceleração significativa. Use a guia Amortização para modelar seus cenários específicos de aceleração de retorno e considere estabelecer um pequeno pagamento extra como uma transferência automática permanente para construir patrimônio mais rapidamente, sem exigir força de vontade a cada mês.

Os benefícios do empréstimo VA não são um direito único – eles podem ser usados ​​repetidamente ao longo da vida, com algumas restrições. Depois de vender uma casa financiada pelo VA e pagar o empréstimo integralmente, seu direito será totalmente restaurado e você poderá usar seu benefício VA novamente na próxima compra. Você pode até manter dois empréstimos VA simultaneamente em determinadas circunstâncias, como quando estiver se mudando por ordem militar e precisar manter a casa existente. O sistema de direitos determina quanto o VA garantirá o seu empréstimo, o que por sua vez determina se você precisa de um pagamento inicial. Os mutuários com direito total e intacto não enfrentam limites de empréstimo e nenhuma exigência de pagamento inicial. Aqueles com direitos reduzidos podem enfrentar limites dependendo da quantidade de garantia restante. Quando as taxas de juros caem após a compra, o empréstimo de refinanciamento para redução da taxa de juros (IRRRL) – às vezes chamado de refinanciamento simplificado VA – permite refinanciar com o mínimo de papelada, sem nova avaliação e custos de fechamento reduzidos. O IRRRL não exige despesas do próprio bolso na maioria dos casos e pode ser concluído em até 30 dias. Não há necessidade de certificar sua pontuação de crédito ou renda novamente, tornando-o um dos produtos de refinanciamento mais rápidos e baratos disponíveis no mercado hipotecário.