Calculadora de refinanciamento (EUA)

O gatilho mais comum para o refinanciamento é uma queda significativa nas taxas de juros. Uma regra geral é que uma redução da taxa de pelo menos 0,75 a 1,0 pontos percentuais justifica os custos de transacção de um novo empréstimo – mas o verdadeiro teste é sempre o cálculo do ponto de equilíbrio. Divida seus custos iniciais totais (custos de fechamento mais quaisquer pontos) pela redução do pagamento mensal para encontrar o número de meses até começar a lucrar com o refinanciamento.

Se o seu ponto de equilíbrio for de 18 meses e você não tiver planos de vender ou se mudar por pelo menos cinco anos, o refinanciamento quase certamente faz sentido. Se você planeja ficar apenas mais dois anos e o ponto de equilíbrio é de 30 meses, isso não acontece – mesmo com uma melhoria significativa nas taxas. Seus planos para a casa são tão importantes quanto os números. Esta calculadora mostra esse ponto de cruzamento claramente para que você possa tomar a decisão com base em seu cronograma real, e não em uma regra geral.

O ponto de equilíbrio é a métrica mais importante em qualquer decisão de refinanciamento. Ele combina todos os custos iniciais – taxas do credor, avaliação, seguro de título, encargos de registro e quaisquer pontos de desconto – e divide esse total pela economia de pagamento mensal que o novo empréstimo produz. O resultado informa exatamente quanto tempo você precisa para manter o empréstimo antes que ele pague o custo de obtê-lo.

Um ponto de equilíbrio de 12 meses é excelente – você recupera os custos em um ano e cada mês além disso é pura economia. Um ponto de equilíbrio de 48 meses é limítrofe, exigindo quatro anos de estabilidade acionária. Após 60 meses, o risco de transação de venda ou refinanciamento novamente antes do reembolso torna o negócio questionável para a maioria dos proprietários. Esta calculadora visualiza a curva de poupança cumulativa para que você possa ver exatamente onde ela cruza a linha de custo inicial e sinaliza automaticamente quando o cronograma parece problemático em relação aos horizontes típicos de uma casa própria.

Um dos riscos mais negligenciados no refinanciamento é o que acontece quando você reinicia o prazo do empréstimo. Se você tiver 20 anos restantes em sua hipoteca atual e refinanciar para um novo empréstimo de 30 anos, você adicionou 10 anos de pagamentos à sua obrigação de dívida. Mesmo com uma taxa mais baixa, a extensão do prazo resulta frequentemente no pagamento de mais juros totais ao longo da sua vida - por vezes significativamente mais - porque está a financiar o mesmo capital durante um período muito mais longo.

Considere um proprietário com US$200.000 restantes a 6% e 20 anos restantes. Os juros restantes totais são de aproximadamente US$ 146.000. O refinanciamento para um novo empréstimo de 30 anos a 5% reduz o pagamento mensal em mais de US$ 200, o que parece uma vitória – mas os juros totais do novo empréstimo são de aproximadamente US$ 186.000, um aumento líquido de US$ 40.000. As poupanças mensais são reais, mas estão a ser geradas através de empréstimos mais longos e não através de pagamentos genuinamente menos. Esta calculadora mostra lado a lado a redução do pagamento mensal e o impacto dos juros vitalícios, para que você nunca escolha com base apenas na metade da imagem.

Um refinanciamento de taxa e prazo ajusta sua taxa de juros, a duração do empréstimo ou ambos, sem alterar materialmente o saldo principal. Normalmente acarreta as taxas e custos de fechamento mais baixos e a subscrição menos complexa. Um refinanciamento de saque aumenta o saldo do seu empréstimo e dá a você a diferença em dinheiro do valor da sua casa - uma ferramenta poderosa quando usada para melhorias na casa que aumentam o valor da propriedade ou para consolidar dívidas com juros altos a uma taxa drasticamente mais baixa.

O refinanciamento de saque requer mais patrimônio, geralmente um LTV máximo de 80%, e acarreta taxas marginalmente mais altas do que um refinanciamento de taxa e prazo porque o credor está assumindo riscos adicionais. A disciplina crítica é utilizar os rendimentos para activos e não para consumo. Financiar uma reforma de cozinha que retorne US$ 1,10 para cada US$ 1,00 gasto faz sentido do ponto de vista econômico. Usar o valor da sua casa para financiar férias, não - você está convertendo dívidas não garantidas e canceláveis ​​em dívida garantida contra seu ativo principal. Use o modo Cash Out nesta calculadora para modelar o custo marginal dos juros do dinheiro que você está pedindo emprestado separadamente da economia de refinanciamento.