O refinanciamento pode economizar milhares ou custar milhares dependendo de uma variável chave: quanto tempo você fica. A calculadora do ponto de equilíbrio elimina o ruído do marketing e fornece o mês exato em que os pagamentos mais baixos começam a superar os custos de fechamento. Conhecer o seu ponto de equilíbrio permite que você tome a decisão em 30 segundos, em vez de adivinhar com base em regras práticas que podem não se aplicar à sua situação.
A decisão do ponto de equilíbrio
O refinanciamento só economiza dinheiro se você permanecer em casa além do ponto de equilíbrio. A matemática é simples: divida os custos totais de fechamento pelas suas economias mensais para obter o mês de equilíbrio. Se os custos de fechamento forem de US$ 6.000 e você economizar US$ 300 / mês, você atingirá o ponto de equilíbrio no mês 20. Permaneça após o mês 20 e cada mês subsequente adicionará US$ 300 à sua economia líquida. Mude-se antes do 20º mês e o refinanciamento custará dinheiro em geral.
O que torna esse cálculo útil é que ele força você a ser honesto sobre seus planos. Muitos proprietários aceitam a proposta do credor de que “as taxas caíram e você deveria refinanciar” sem calcular os números reais para sua situação específica. Uma economia de US$ 200/mês parece atraente até você descobrir que seu ponto de equilíbrio é de 40 meses e planeja mudar em três anos. Compreender o seu ponto de equilíbrio remove a emoção da decisão e a torna puramente matemática. A calculadora também ajuda a avaliar se um credor que oferece uma taxa mais baixa é genuinamente competitivo, uma vez considerados os custos de fechamento - uma redução de 0,3% na taxa com US$ 8.000 em custos de fechamento pode ter um ponto de equilíbrio pior do que uma redução de 0,4% com US$ 4.000 em custos de um credor concorrente.
Além do pagamento mensal
Um pagamento menor nem sempre é uma vitória financeira e este é um dos conceitos de refinanciamento mais importantes a serem compreendidos. Ao refinanciar, você normalmente redefine sua hipoteca para um prazo completo de 30 anos. Se você tiver uma hipoteca de 30 anos há 10 anos e refinanciar para um novo empréstimo de 30 anos, a data de pagamento passará de 20 para 30 anos. Seu pagamento mensal pode cair de US$ 1.800 para US$ 1.500, mas agora você está fazendo pagamentos por mais 10 anos – adicionando cerca de US$ 108.000 em pagamentos ao seu desembolso total neste exemplo.
A guia Comparação completa mostra o total de juros pagos durante a vida restante de cada opção de empréstimo. Esta é a única forma de ver o verdadeiro custo a longo prazo de um refinanciamento, especialmente se envolver uma extensão do prazo. Uma comparação responsável deve considerar: o novo pagamento mensal, o total de juros pagos durante o novo prazo, o ponto de equilíbrio em meses e a poupança líquida se você permanecer durante o período esperado. Ao refinanciar para um prazo mais curto (digamos, de 30 para 15 anos), seu pagamento mensal pode realmente aumentar - mas a economia total de juros costuma ser dramática, às vezes reduzindo a fatura de juros vitalícios em 50% ou mais.
Refinanciamento sem custo explicado
Um refinanciamento gratuito não é realmente gratuito – ele simplesmente se move para onde você paga. Em um refinanciamento tradicional, você paga antecipadamente os custos de fechamento (2–5% do valor do empréstimo) e recebe a taxa mais baixa disponível no mercado. Em um refinanciamento gratuito, o credor cobre os custos de fechamento e cobra uma taxa de juros um pouco mais alta. Efetivamente, você está pagando pelos custos de fechamento por meio de uma taxa mais alta distribuída ao longo da vida do empréstimo, e não como um montante fixo adiantado.
Essa compensação funciona bem para alguns mutuários e mal para outros. Se você espera refinanciar novamente dentro de 3 a 5 anos (porque as taxas podem cair ainda mais), um refinanciamento sem custos faz sentido: você evita custos iniciais, atinge o ponto de equilíbrio imediatamente e preserva a flexibilidade para refinanciar novamente sem já ter investido entre US$ 5.000 e US$ 10.000 na transação atual. Se você planeja ficar em casa por mais de 10 anos, a taxa mais alta de um refinanciamento gratuito custará muito mais em juros totais do que simplesmente pagar antecipadamente os custos de fechamento. Alterne a opção de custos contínuos na calculadora para ver o custo exato de cada abordagem para seu cenário específico antes de escolher.
A regra do 1% – um ponto de partida, não uma conclusão
Um conselho comum diz refinanciar quando as taxas caírem 1% em relação à taxa atual. Como a maioria das regras práticas em finanças pessoais, esta contém um fundo de verdade, mas pode facilmente enganar. A regra de 1% existia como um guia aproximado quando os custos de fechamento eram mais baixos e os saldos dos empréstimos eram menores – onde uma queda de 1% na taxa produzia de forma confiável um ponto de equilíbrio inferior a 24 meses. Hoje, com os custos de fechamento rotineiramente variando de US$ 5.000 a US$ 15.000 e o aconselhamento aplicado a tudo, desde empréstimos de US$ 150.000 a empréstimos de US$ 800.000, os resultados variam enormemente.
Em um empréstimo de US$ 150.000, uma queda de 1% na taxa economiza cerca de US$ 80/mês. Com US$ 4.000 em custos de fechamento, o ponto de equilíbrio é de 50 meses – tempo demais para a maioria dos mutuários. Em um empréstimo de US$ 800.000, a mesma queda de 1% na taxa economiza cerca de US$ 450/mês, e os mesmos US$ 4.000 em custos de fechamento produzem um ponto de equilíbrio em menos de 10 meses. Sempre calcule o ponto de equilíbrio real, em vez de confiar em regras práticas. O tamanho do empréstimo, a diferença de taxas, os custos de fechamento e a permanência planejada são as únicas variáveis que importam.