Milhões de proprietários pagam a mais impostos sobre a propriedade todos os anos porque o seu valor avaliado é superior ao valor que o mercado afirma que a sua casa vale. Apresentar um recurso é um direito legal que pode poupar centenas ou milhares de dólares anualmente – e o processo é muito mais simples do que a maioria das pessoas pensa. Este guia explica como funcionam as avaliações, como construir o seu caso e o que esperar do processo de recurso.
Como funcionam as avaliações de propriedades
O assessor fiscal local determina o valor avaliado da sua propriedade, geralmente uma vez a cada um ou três anos, dependendo da jurisdição. Na maioria das áreas, a meta é 100% do valor de mercado estimado, mas muitos avaliadores usam modelos de avaliação em massa que podem produzir resultados imprecisos - especialmente para propriedades que têm características únicas, manutenção adiada ou estão em bairros que valorizaram ou depreciaram mais rapidamente do que a média desde o último ciclo de avaliação.
Sua conta fiscal anual é simplesmente o valor avaliado multiplicado pela taxa combinada da fábrica, que sobrepõe impostos estaduais, municipais, municipais e distritais especiais. Mesmo uma pequena avaliação excessiva gera dinheiro significativo ao longo do tempo. Uma sobreavaliação de US$ 40.000 a uma taxa combinada de 1,5% custa US$ 600 por ano – ou US$ 6.000 ao longo de uma década. Como os avaliadores trabalham com base em dados e modelos públicos, em vez de inspecionar fisicamente sua casa, os erros são comuns e podem ser corrigidos por meio do processo formal de apelação.
Determinando se você tem um caso
O primeiro passo é comparar o valor avaliado com o valor pelo qual casas semelhantes foram realmente vendidas. Obtenha de três a cinco vendas comparáveis dos últimos doze meses a cerca de um quilômetro de sua casa, com metragem quadrada, tamanho de lote, idade e condição semelhantes. Se essas comparações indicarem um valor de mercado significativamente abaixo da sua avaliação - normalmente 10% ou mais - você provavelmente terá motivos para apelar.
Normalize as comparações calculando o preço por metro quadrado para cada venda e, em seguida, aplique essa média ao tamanho da sua casa para obter um valor indicado. Por exemplo, se quatro casas próximas custam em média US$ 185 por metro quadrado e sua casa tem 1.800 pés quadrados, o valor indicado é de US$ 333.000. Se o seu valor avaliado for de US$ 390.000, você será avaliado 17% acima do mercado, o que é um caso convincente. Anote quaisquer diferenças entre sua casa e o imóvel: problemas de condição, obsolescência funcional ou recursos ausentes que suportam um valor mais baixo para sua propriedade específica.
Construindo um apelo forte
A evidência mais forte em uma apelação de imposto sobre a propriedade é um pacote documentado de vendas comparáveis recentes. Organize suas composições em uma grade mostrando endereço, data de venda, preço de venda, metragem quadrada e preço por metro quadrado de cada propriedade e, em seguida, mostre as especificações de sua casa ao lado delas. Os sites de gravadores do condado, Zillow e Redfin, fornecem esses dados gratuitamente. Se suas comparações forem sólidas, uma audiência de revisão informal geralmente é suficiente para obter uma redução sem passar para uma audiência formal do conselho.
Evidências adicionais que fortalecem um caso incluem: uma avaliação independente recente (a evidência mais confiável, mas custa US$ 300 a US$ 600), fotografias documentando manutenção adiada ou problemas estruturais não refletidos nos registros do avaliador e quaisquer erros no cartão de propriedade do avaliador - metragem quadrada incorreta, contagem errada de quartos ou recursos listados que não existem. Erros nos registros são particularmente persuasivos porque demonstram um erro objetivo e não uma discordância subjetiva de avaliação.
O processo de apelação e cronograma
As apelações de impostos sobre a propriedade normalmente seguem um processo de três níveis. O primeiro passo é uma revisão informal, muitas vezes uma breve reunião ou uma apresentação por escrito ao gabinete do avaliador solicitando uma reconsideração. Muitos casos são resolvidos neste nível sem exigir uma audiência formal. Se a revisão informal não resultar numa redução satisfatória, pode apresentar um recurso formal junto do Conselho de Revisão ou Conselho de Recursos de Avaliação local, normalmente no prazo de 30 a 90 dias após a recepção da sua notificação de avaliação — verifique o prazo específico da sua jurisdição.
As audiências formais são relativamente simples: apresenta as suas provas, o avaliador responde e um painel decide. A representação legal não é necessária para recursos residenciais e a maioria dos proprietários se representa com sucesso. Se o conselho não fornecer a reparação adequada, recursos judiciais estarão disponíveis, mas serão raros para casos residenciais, dados o custo e o tempo envolvidos. O segredo é agir prontamente: a maioria das jurisdições tem prazos rígidos para apresentação de documentos e, caso não cumpram, você perderá seus direitos de apelação para o ano fiscal atual.
Calculando o retorno do investimento
Apresentar uma apelação de imposto sobre a propriedade normalmente custa entre US$ 0 e US$ 200 em taxas de registro, mais o seu tempo preparando a grade de vendas comparável. Se for bem sucedido, as poupanças aplicam-se todos os anos até ao próximo ciclo de reavaliação – muitas vezes dois a quatro anos. Uma redução anual de impostos de US$ 800 com uma taxa de depósito de US$ 50 é paga em menos de um mês, e a economia acumulada ao longo de um período de avaliação de três anos totaliza US$ 2.400 sem nenhum esforço adicional necessário.
A fórmula do período de retorno é simples: divida a taxa de depósito pela economia anual projetada. Um recurso que resulte em uma redução de US$ 600 por ano com uma taxa de registro de US$ 100 tem um retorno de menos de dois meses. Mesmo recursos de baixa probabilidade podem valer a pena quando as poupanças potenciais são grandes em relação ao custo de apresentação. Muitas jurisdições também permitem acordos de contingência com advogados em que os honorários profissionais representam uma porcentagem das economias do primeiro ano – tornando os recursos essencialmente isentos de riscos para o proprietário do imóvel.