O seguro hipotecário privado protege os credores, e não os mutuários, contra a inadimplência em empréstimos convencionais com entrada inferior a 20%. Compreender quando o PMI é necessário, qual o seu preço e como removê-lo pode economizar milhares de dólares ao longo da vida de uma hipoteca.
Quando o PMI é necessário
As hipotecas convencionais com uma relação entre empréstimo e valor acima de 80% na originação – o que significa um pagamento inicial inferior a 20% – exigem o PMI. O prêmio normalmente é incluído no pagamento mensal da hipoteca e varia de 0,3% a 1,5% do valor do empréstimo anualmente, dependendo da pontuação de crédito, LTV e prazo do empréstimo. LTV mais alto (pagamento inicial menor) e pontuações de crédito mais baixas aumentam a taxa. O custo real do credor para obter seguro hipotecário é muito menor do que o cobrado – o PMI é um centro de lucro. Para uma casa de US$ 400.000 com 10% de entrada, espere US$ 150 a US$ 400/mês no PMI, dependendo do perfil de crédito, totalizando US$ 18.000 a US$ 48.000 em horizontes típicos de cancelamento.
Cancelamento automático vs. manual
A Lei de Proteção ao Proprietário de Casa de 1998 exige que os credores cancelem automaticamente o PMI quando o saldo do seu empréstimo atingir 78% do valor original da casa, com base no cronograma de amortização original e no seu status de pagamento atual. Isso normalmente acontece de 8 a 12 anos após um empréstimo de 30 anos com entrada de 10%. Você também pode solicitar o cancelamento manual com 80% do LTV, que geralmente chega de 6 a 18 meses antes do cancelamento automático – a economia pode totalizar entre US$ 1.000 e US$ 3.000. O cancelamento exige pagamentos em dia e pode exigir uma avaliação para verificar se o valor de mercado não diminuiu. Alguns credores atendem às solicitações manuais imediatamente; outros atrasam até datas de aniversário. Envie a solicitação por escrito e faça o acompanhamento persistentemente.
Estratégias para eliminar o PMI mais rapidamente
Três abordagens de retorno acelerado reduzem a exposição ao PMI. Primeiro, faça pagamentos extras apenas do principal – cada dólar adicional aplicado ao principal leva você a 80% do LTV mais cedo. Um único montante fixo de US$ 5.000 em um empréstimo de US$ 360.000 pode antecipar o cancelamento em 9 a 12 meses. Em segundo lugar, solicite uma reavaliação se os valores das casas no seu bairro tiverem aumentado significativamente. A maioria dos credores aceita LTV baseado em avaliação após 2 anos de histórico de pagamentos; alguns requerem 5 anos. Terceiro, refinancie um novo empréstimo quando seu patrimônio atingir 20% – útil se as taxas melhorarem ou se o seu credor original recusar o cancelamento manual. Os mutuários FHA com MIP muitas vezes não têm opção de cancelamento a não ser o refinanciamento para um empréstimo convencional quando o patrimônio líquido atinge 20%.
Alternativas para oPMI
Os mutuários que desejam evitar o PMI têm várias alternativas. Um empréstimo piggyback (80/10/10 ou 80/15/5) divide o financiamento em uma hipoteca primária a 80% LTV mais uma segunda hipoteca ou HELOC cobrindo a lacuna restante. Evita o PMI, mas acrescenta juros de segundo empréstimo, muitas vezes a uma taxa mais elevada. O PMI pago pelo credor (LPMI) transforma o PMI em uma taxa de juros mais alta – sem cancelamento, mas com pagamento mais limpo. Os empréstimos VA (mutuários militares e veteranos) não exigem entrada nem PMI mensal. Os programas 97 convencionais permitem uma redução de 3% no PMI, mas a taxas competitivas com o FHA. Faça as contas em todas as opções: para cenários de alto LTV, o PMI costuma ser o caminho mais barato, apesar de sua má reputação, especialmente com um crédito forte e um plano de saída para 80% de LTV.