Uma reformulação é uma das maneiras menos conhecidas de reduzir o pagamento de uma hipoteca: você faz um grande pagamento único do principal, o credor amortiza novamente o empréstimo e sua fatura mensal cai – tudo sem alterar sua taxa ou data de pagamento. Esta calculadora mostra o novo pagamento e os juros economizados e compara os dois movimentos com os quais as pessoas a confundem: refinanciar e simplesmente fazer um pagamento extra.

Como funciona uma reformulação

Ao fazer a reformulação, você paga um montante fixo para o principal e o credor recalcula seu pagamento mensal usando a fórmula de amortização padrão no saldo menor – mantendo a mesma taxa de juros e o mesmo número de meses restantes. Como o prazo e a taxa permanecem inalterados, a única coisa que muda é o pagamento, que cai proporcionalmente ao principal que você eliminou. Essa é a principal diferença de um refinanciamento: uma reformulação mantém seu empréstimo existente. Não há nenhuma nova taxa, nenhuma avaliação, nenhuma extração de crédito e nenhuma fatura de fechamento de vários milhares de dólares - apenas uma taxa administrativa fixa, geralmente de US$ 150 a US$ 500, e muitas vezes um montante fixo mínimo que o credor exige antes de processá-lo (geralmente de US$ 5.000 a US$ 10.000).

Reformulação vs refinanciamento vs pagamentos extras

Reformulação reduz o pagamento mensal exigido, mas mantém a data de pagamento original - melhor quando você deseja espaço em seu orçamento mensal sem abrir mão de uma taxa fixa baixa.

O refinanciamento substitui o empréstimo inteiramente por uma nova taxa, prazo e custos de fechamento. Ele só ganha quando uma taxa significativamente mais baixa compensa esses custos e o relógio de amortização redefinido - a comparação do ponto de equilíbrio e dos juros vitalícios desta calculadora torna essa compensação explícita, em vez de depender apenas do pagamento.

Fazer um pagamento extra sem reformulação aplica o mesmo montante fixo, mas mantém seu pagamento antigo e mais alto - para que o empréstimo seja amortizado mais rapidamente e você economize mais juros totais do que uma reformulação. O mesmo dinheiro, alavanca oposta: reformulação para alívio do fluxo de caixa, pagamento extra para a data mais rápida de eliminação de dívidas.

Elegibilidade, limites e a questão de investir

Nem todo empréstimo pode ser reformulado. Os empréstimos convencionais apoiados pela Fannie Mae e Freddie Mac geralmente permitem isso, mas os empréstimos apoiados pelo governo – FHA, VA e USDA – normalmente não. Sua taxa e o prazo restante são entradas, não saídas: uma reformulação também não pode mudar.

Antes de comprometer um lucro inesperado com sua hipoteca, vale a pena perguntar se investir nela renderia mais. A comparação "investir o montante fixo em vez disso" projeta um valor futuro simples com um retorno presumido e compara-o com os juros poupados da reformulação - uma comparação ilustrativa antes dos impostos, não de investimento ou aconselhamento fiscal. Esta ferramenta é uma estimativa: a taxa exata do seu credor, a regra do principal mínimo e o prazo de amortização regem o resultado real, e uma alteração do depósito para impostos e seguros pode alterar sua fatura mensal total, independentemente do valor do principal e dos juros mostrado aqui. Confirme os detalhes com seu prestador de serviços antes de enviar um pagamento.