Os pontos de desconto permitem que você troque dinheiro no fechamento por uma taxa de hipoteca mais baixa. Se essa negociação é inteligente se resume a um número – o mês do ponto de equilíbrio – e a uma decisão que você só pode estimar: por quanto tempo você realmente manterá o empréstimo. Esta calculadora transforma isso em um claro sim ou não.

Como funcionam os pontos de hipoteca

Um ponto de desconto custa 1% do valor do empréstimo e reduz permanentemente a taxa de juros, geralmente em cerca de 0,25% por ponto. Em um empréstimo de US$ 400.000, um ponto equivale a US$ 4.000 pagos no fechamento. Essa taxa reduz o seu pagamento mensal durante a vigência do empréstimo - então a questão é se a economia mensal eventualmente soma mais do que o custo inicial.

A regra do ponto de equilíbrio

O ponto de equilíbrio é o cerne da decisão: divida o custo dos pontos pela economia mensal para descobrir quantos meses leva para recuperar seu dinheiro. US$ 4.000 em pontos que economizam US$ 67 por mês atinge o equilíbrio em cerca de 60 meses. Ultrapasse esse ponto e cada pagamento posterior será pura economia. Venda ou refinancie antes e você pagará mais do que economizou. A comparação mais útil é o ponto de equilíbrio versus quanto tempo você honestamente espera manter o empréstimo – e a maioria das pessoas superestima quanto tempo eles permanecem.

Quando não comprar pontos

Ignore pontos se você puder mudar ou refinanciar antes do ponto de equilíbrio, se estiver com pouco dinheiro no fechamento ou se a redução da taxa oferecida por ponto for pequena. Num mercado de taxas em queda, pagar para reduzir uma taxa que você pode refinanciar dentro de um ou dois anos raramente compensa - seria melhor manter o dinheiro ou pegar um crédito do credor (pontos negativos), onde o credor cobre alguns custos de fechamento em troca de uma taxa ligeiramente mais alta. Os pontos também podem ser ponderados em relação a um pagamento inicial maior, o que reduz seu saldo, pode remover o PMI e ajuda, não importa quanto tempo você fique.