Empréstimo apenas com juros (EUA)

Durante o período somente de juros — normalmente de 5 a 10 anos — cada dólar do seu pagamento mensal vai para o credor como compensação pelo empréstimo, e seu saldo principal permanece exatamente onde começou desde o primeiro dia. Um empréstimo de US$ 500.000 a 6,5% produz um pagamento IO de aproximadamente US$ 2.708 por mês, em comparação com aproximadamente US$ 3.160 para um pagamento padrão de amortização total de 30 anos à mesma taxa. Essa lacuna mensal de 452 dólares é a fonte tanto do apelo do empréstimo como do seu principal risco: pagamentos mais baixos hoje ao custo de uma acumulação zero de capital e um pagamento acentuadamente mais elevado quando o período de IO terminar. Os mutuários normalmente escolhem uma estrutura apenas de juros porque antecipam o crescimento do rendimento antes da reformulação, porque pretendem vender o imóvel antes de expirar o período de IO ou porque pretendem investir as poupanças mensais em activos que deverão superar a taxa hipotecária. Cada uma dessas lógicas carrega seu próprio conjunto de suposições que nem sempre são válidas na prática. Inserir os detalhes do seu empréstimo nesta calculadora e revisar o cronograma completo de amortização – incluindo a data de reformulação e o pagamento – é o primeiro passo para decidir se as compensações fazem sentido para sua situação.

Quando o período de IO termina, o credor recalcula seu pagamento mensal para resgatar todo o saldo principal original durante os anos restantes do prazo do empréstimo. Esta compressão do cronograma de amortização produz um choque de pagamento – um aumento repentino e grande no pagamento mensal exigido, sem nenhum aumento correspondente na renda. Para um empréstimo de 30 anos com um período de IO de 10 anos, você tem apenas 20 anos para pagar o saldo original total. Em um empréstimo de US$ 500.000 a 6,5%, o pagamento de IO é de aproximadamente US$ 2.708, mas o pagamento reformulado com amortização total salta para cerca de US$ 3.715 – um aumento de 37%. Os mutuários que confiaram no período IO sem planearem a reformulação podem enfrentar graves tensões orçamentais, especialmente se as taxas de juro subirem desde a origem, tornando o refinanciamento menos atraente, ou se o seu rendimento não tiver crescido conforme previsto. A porcentagem de choque de pagamento mostrada nesta calculadora usa dados específicos do empréstimo para calcular exatamente o tamanho do salto, fornecendo um número concreto para planejar, em vez de um aviso vago. Modele vários períodos de IO para entender como a mudança na estrutura afeta tanto o pagamento no curto prazo quanto o eventual choque.

Os proponentes de hipotecas apenas com juros citam frequentemente uma oportunidade de arbitragem de investimento: aproveitar as poupanças mensais de pagamentos mais baixos de IO, investi-las em activos que obtenham um retorno acima da taxa de hipoteca e sair ganhando no final do período de IO. Se sua hipoteca cobra 6,5% e seus investimentos rendem consistentemente 8%, o spread gera arbitragem positiva ao longo de 7 a 10 anos. Num empréstimo de US$400.000, a poupança mensal versus um pagamento totalmente amortizado pode ser de US$450, que investido a 8% durante 10 anos produz aproximadamente US$82.000 – o suficiente para fazer um pagamento significativo do capital na reformulação ou servir como amortecedor financeiro. A falha crítica neste argumento é que os retornos do investimento não são garantidos. Uma recessão do mercado nos anos 7 a 10 do seu período de IO pode eliminar totalmente os ganhos projetados, deixando-o sem almofada de investimento acumulada e com um choque de pagamento para absorver simultaneamente. A estratégia de arbitragem exige disciplina consistente no investimento real das poupanças, em vez de gastá-las, e exige retornos de investimento que superem a taxa de hipoteca ao longo de um período plurianual específico – nenhum dos quais é fiável. Use o painel de análise de arbitragem nesta calculadora para modelar quais retornos de investimento você realmente precisa para atingir o ponto de equilíbrio em comparação com um empréstimo com amortização padrão.

As hipotecas somente com juros não são inerentemente inadequadas, mas são adequadas para um grupo restrito e específico de mutuários. Os candidatos mais fortes são investidores imobiliários experientes com estratégias de saída claras antes da data de reformulação, profissionais independentes com rendimentos altamente variáveis ​​que necessitam de flexibilidade de pagamento em anos de vacas magras, e pessoas com rendimentos elevados que tenham contas com vantagens fiscais ao máximo e que pretendam genuinamente aplicar as poupanças mensais em investimentos bem diversificados que ganhem acima da taxa hipotecária. Os empréstimos IO são pouco adequados para os compradores de casas pela primeira vez que os utilizam principalmente para comprar uma casa para a qual não podem qualificar-se convencionalmente, para os mutuários que planeiam viver na propriedade a longo prazo e enfrentarão a reformulação completa, e para qualquer pessoa que dependa da valorização do preço da casa para resgatar a posição de capital zero no final do período IO. A crise imobiliária de 2008 demonstrou as consequências catastróficas quando os empréstimos IO foram amplamente utilizados por mutuários sem rendimento, disciplina ou estratégia de saída para gerir a reformulação. Antes de escolher uma estrutura de IO, confirme se você pode arcar confortavelmente com o pagamento com amortização total hoje – trate o pagamento de IO mais baixo como um recurso que você pode usar seletivamente, não como uma necessidade para qualificação.