Um empréstimo para compra de uma casa permite que você converta uma parte do valor da sua casa em dinheiro a uma taxa de juros fixa. Compreender como os credores calculam seu limite de empréstimo, como funcionam os pagamentos fixos e quais são os riscos reais ajuda você a decidir se aproveitar o patrimônio é a decisão certa para sua situação financeira.
Quanto você pode pedir emprestado?
O máximo que você pode pedir emprestado de um empréstimo para compra de uma casa própria é determinado pelo seu índice Combined Loan-to-Value (CLTV) - a soma de todos os empréstimos garantidos pela sua casa dividida pelo seu valor de avaliação. A maioria dos credores limita o CLTV em 80–85%. Se sua casa vale US$ 400.000 e você deve US$ 240.000 em sua hipoteca primária, a matemática é a seguinte: US$ 400.000 × 0,85 - US$ 240.000 = empréstimo máximo de US$ 100.000 para aquisição de casa própria com um limite de 85%. Um credor que usasse um limite de 80% limitaria você a US$ 80.000. Os credores também consideram sua pontuação de crédito, relação dívida/renda e histórico de emprego antes de aprovar o valor total. Mesmo que a matemática do CLTV suporte um empréstimo grande, os mutuários com pontuação de crédito mais baixa podem receber uma aprovação menor ou uma taxa de juros mais alta. É uma boa ideia solicitar estimativas de empréstimos de dois ou três credores para comparar as taxas e os valores máximos aprovados. O patrimônio disponível também muda se o valor da sua casa flutuar, portanto, uma avaliação atualizada é essencial para um planejamento preciso.
Empréstimo para aquisição de casa própria vs. HELOC: principais diferenças
Tanto os empréstimos imobiliários quanto os HELOCs usam sua casa como garantia, mas funcionam de maneira muito diferente. Um empréstimo para compra de uma casa oferece um montante fixo a uma taxa de juros fixa e pagamento mensal fixo durante a vida do empréstimo, tornando-o ideal para despesas únicas com um custo total conhecido – reforma de cozinha, contas médicas importantes ou consolidação de dívidas. Um HELOC é uma linha de crédito rotativa com taxa de juros variável, semelhante a um cartão de crédito garantido pela sua casa. Durante o período de saque (normalmente 10 anos), você empresta apenas o que precisa e paga juros sobre o saldo devedor. Terminado o período de saque, inicia-se a fase de reembolso e todo o saldo devedor é amortizado. Os HELOCs normalmente começam com taxas iniciais mais baixas do que os empréstimos imobiliários, mas essa taxa está vinculada à taxa básica de juros e pode aumentar substancialmente. Se as taxas de mercado aumentarem de 3 a 4 pontos percentuais durante o período de sorteio do HELOC, seu pagamento mensal poderá aumentar significativamente. Para os mutuários que valorizam a previsibilidade do pagamento e contraem empréstimos para uma finalidade definida, o empréstimo imobiliário com taxa fixa é geralmente o produto de menor risco. Para despesas contínuas ou projetos onde o custo total é incerto, a flexibilidade do HELOC pode ser valiosa.
Dedutibilidade fiscal (orientação atual do IRS)
De acordo com a orientação atual do IRS, os juros sobre um empréstimo para compra de uma casa podem ser dedutíveis quando os rendimentos são usados para "comprar, construir ou melhorar substancialmente" a casa que garante o empréstimo e você discrimina as deduções no Anexo A. Usar capital para consolidação de dívidas, mensalidades de faculdade, despesas médicas ou férias geralmente não se qualifica. Em uma faixa marginal de 22%, US$ 4.000 em juros anuais qualificados produziriam um benefício fiscal federal de US$ 880 antes de considerar os limites da dívida e se a discriminação é melhor para o seu ano de registro. Os valores da dedução padrão e as regras fiscais mudam, portanto, confirme sua situação com o IRS ou com um contador antes de confiar nesta estimativa.
Riscos a considerar antes de pedir um empréstimo
O risco mais importante de um empréstimo para aquisição de uma casa própria é que sua casa garanta a dívida. Se você deixar de pagar, o credor poderá executar a hipoteca – mesmo se você estiver com sua hipoteca primária em dia. Isto torna a finalidade e a gestão dos fundos extremamente importantes. Usar o valor da casa própria para pagar dívidas não garantidas de cartão de crédito é uma estratégia comum, mas converte dívidas canceláveis em dívidas garantidas, aumentando as consequências de dificuldades financeiras futuras. A perda de emprego ou a interrupção da renda que antes significavam danos ao crédito agora podem significar a perda de sua casa. Para além do risco de incumprimento, os mutuários devem considerar o impacto na flexibilidade de venda. Se o valor da casa diminuir depois de contrair o empréstimo, você poderá não conseguir vender sem trazer dinheiro para fechar. O saldo combinado do empréstimo hipotecário e do empréstimo de capital pode exceder o preço de venda em um mercado fraco. Por estas razões, a utilização do valor da casa própria para investimentos que se depreciam rapidamente (carros, férias, bens de consumo) é geralmente desaconselhável. Os casos de uso mais fortes são melhorias residenciais que agregam valor documentado, consolidação de dívidas de alta taxa, onde você tem forte estabilidade de renda, e grandes despesas únicas com justificativa financeira clara.
O processo de inscrição e aprovação
A solicitação de um empréstimo para compra de uma casa envolve várias etapas que normalmente levam de duas a quatro semanas desde a solicitação até o financiamento. O credor solicitará uma avaliação – geralmente uma avaliação direta ou de desktop para valores de empréstimo menores – para confirmar o valor de mercado atual da sua casa. Eles também obterão seu relatório de crédito, verificarão o emprego e a renda e solicitarão uma pesquisa de título para confirmar que não há outros gravames na propriedade. Você receberá uma estimativa de empréstimo dentro de três dias úteis após a solicitação, detalhando a taxa, taxas e custos de fechamento. Os custos típicos de fechamento variam de US$ 500 a US$ 3.000, cobrindo avaliação, seguro de título, taxas de gravação e quaisquer encargos de originação. Alguns credores anunciam empréstimos imobiliários sem custo de fechamento, mas esses custos são normalmente recuperados por meio de uma taxa de juros um pouco mais alta. Após o fechamento, a lei federal dá a você um direito de rescisão de três dias sobre empréstimos garantidos por sua residência principal – você pode cancelar o empréstimo sem multa dentro desse período. Reúna pelo menos dois anos de declarações de impostos, recibos de pagamento recentes, extratos de hipotecas e uma página de declaração de seguro residencial antes de se inscrever para acelerar o processo.