Calculadora de empréstimo FHA (EUA)

Os empréstimos da FHA são projetados para dois tipos de compradores: aqueles com poupanças limitadas (mínimo de 3,5% de entrada versus os 5-20% normalmente exigidos para empréstimos convencionais) e aqueles com crédito imperfeito (a FHA aceita pontuações tão baixas quanto 580 para a opção de entrada de 3,5%, enquanto os empréstimos convencionais normalmente exigem um mínimo de 620 e cobram significativamente mais para pontuações abaixo de 700). Para compradores com pontuações de crédito na faixa de 580-680 e pagamentos iniciais abaixo de 10%, o FHA geralmente oferece custos de seguro hipotecário mais baixos do que o preço do PMI baseado em risco que os credores convencionais cobram.

Os compradores de primeira viagem que economizaram apenas US$ 15.000 a US$ 20.000 frequentemente descobrem que o FHA é seu único caminho para a aquisição de uma casa própria na maioria dos mercados. Uma casa de US$ 300.000 com 3,5% de FHA inicial requer US$ 10.500 de entrada mais custos de fechamento, totalizando cerca de US$ 18.000 a US$ 22.000 do bolso. A mesma casa com 5% de entrada convencional requer US$ 15.000 de entrada mais custos de fechamento - mas os credores convencionais podem exigir mais de 620 créditos e cobrarão um PMI alto para pontuações abaixo de 700. Empréstimos VA (para veteranos) e empréstimos do USDA (para áreas rurais) são os únicos programas que superam o FHA em custo quando o mutuário se qualifica.

A desvantagem mais importante do FHA é muitas vezes encoberta pela empolgação de ser aprovado: com menos de 10% de entrada, os prêmios de seguro hipotecário do FHA duram toda a vida do empréstimo de 30 anos. Não há cancelamento automático quando você atinge 20% de patrimônio, diferentemente do PMI convencional. Isso significa que você paga o MIP anual de 0,55% (aproximadamente US$ 133/mês em um empréstimo de US$ 290.000) durante 30 anos completos – adicionando aproximadamente US$ 47.000 ao seu custo total de habitação ao longo da vida do empréstimo.

O PMI convencional é cancelado automaticamente de acordo com a Lei de Proteção ao Proprietário quando o saldo do empréstimo atinge 78% do preço de compra original (ou você pode solicitar o cancelamento em 80%). Para um comprador que investe de 3 a 5% em um empréstimo convencional, o PMI normalmente dura de 7 a 10 anos antes de desaparecer. O FHA MIP dura 30 anos para a maioria dos mutuários. É por isso que o refinanciamento de um empréstimo FHA para um empréstimo convencional torna-se a decisão certa para a maioria dos mutuários, uma vez que eles acumulam 20% de capital. As poupanças mensais resultantes da eliminação do MIP — muitas vezes entre 100 e 200 dólares/mês — normalmente justificam os custos de refinanciamento no prazo de 2 a 3 anos. Defina um lembrete para avaliar sua posição patrimonial a cada 2 anos após contrair um empréstimo da FHA.

Para compradores com pontuação de crédito acima de 700 e pagamentos iniciais de 5% ou mais, os empréstimos convencionais geralmente custam menos ao longo do tempo, apesar de não exigirem um pagamento inicial tão pequeno quanto o FHA. Isso ocorre porque as taxas convencionais do PMI para mutuários com crédito forte são inferiores ao MIP fixo de 0,55% da FHA, e o PMI convencional é cancelado quando o patrimônio líquido atinge 20%. O seguro hipotecário total pago durante a vida do empréstimo pode ser de US$ 15.000 a US$ 30.000 menor com um empréstimo convencional para o perfil de mutuário certo.

A comparação depende de três variáveis: pontuação de crédito, pagamento inicial e duração planejada da propriedade. Os compradores que planejam vender ou refinanciar dentro de 5 a 7 anos geralmente descobrem que a vantagem do FHA na taxa e na exigência de pagamento inicial supera a desvantagem do MIP nesse período mais curto. Os compradores que planejam permanecer por mais de 15 anos e com probabilidade de construir patrimônio enfrentam um custo total dramaticamente mais alto com o FHA MIP com duração de 30 anos, versus 7 a 10 anos do PMI convencional. Use a comparação FHA vs. Convencional nesta calculadora para modelar sua pontuação de crédito específica, entrada e período de retenção. O cálculo do ponto de equilíbrio é o número mais importante na análise – ele informa exatamente quando o empréstimo convencional começa a custar menos no total, mesmo com taxas iniciais de PMI mais altas para pontuações de crédito mais baixas.