Calculadora de adiantamento (EUA)

Apostar 20% evita o PMI e proporciona patrimônio imediato, mas nem sempre é a estratégia ideal. Num mercado onde os preços das casas estão a valorizar 5–8% ao ano, esperar mais 18 meses para atingir 20% significa pagar 7–14% mais pela mesma casa – um custo que supera vários anos de prémios do PMI. O custo de oportunidade também corta na outra direcção: o dinheiro investido num pagamento inicial rende a taxa hipotecária garantida, mas renuncia a potenciais retornos de investimento em acções ou outros activos. A resposta certa depende da taxa de valorização do mercado local, das suas expectativas de retorno do investimento, da sua tolerância ao risco e de quanto tempo você planeja ficar em casa. Um comprador que planeja vender em três anos tem um cálculo diferente daquele que permanecerá por vinte anos. Use a análise de equilíbrio do PMI na guia Análise de cenário para comparar os custos diretos totais em 5%, 10% e 20% abaixo do período de manutenção esperado antes de se comprometer com uma meta de economia.

Vários programas de empréstimo com entrada baixa tornam a aquisição de uma casa própria acessível antes de você atingir o limite de 20%. Os empréstimos FHA exigem apenas 3,5% de entrada para mutuários com pontuação de crédito de 580 ou superior, e apenas 10% para pontuações entre 500 e 579, embora venham com prêmios de seguro hipotecário obrigatórios que podem durar a vida do empréstimo se você colocar menos de 10% para baixo. Os empréstimos VA permitem que veteranos elegíveis, membros do serviço ativo e cônjuges sobreviventes comprem com 0% de entrada e sem seguro hipotecário mensal – um dos benefícios mais valiosos em finanças pessoais. Os empréstimos do USDA oferecem da mesma forma 0% de entrada para propriedades em áreas rurais e suburbanas elegíveis, com limites de renda baseados na renda média da área. Os programas convencionais da Fannie Mae (HomeReady) e Freddie Mac (Home Possible) permitem apenas 3% de redução com o PMI, que cancela automaticamente a 80% do LTV e é normalmente mais barato que o FHA MIP. As agências estaduais de financiamento habitacional em quase todos os níveis estaduais concedem subsídios adicionais e segundos empréstimos perdoáveis além desses programas federais, muitas vezes visando compradores de primeira viagem e famílias de renda moderada.

Cada dólar que você investe em um pagamento inicial obtém um retorno garantido igual à taxa de sua hipoteca - porque esse dólar elimina os juros que você pagaria de outra forma. A uma taxa de 6,75%, isso representa um retorno garantido de 6,75% após impostos, numa base livre de risco, que se compara favoravelmente à maioria dos investimentos de renda fixa. No entanto, compara-se de forma menos favorável com os retornos históricos das ações de 7-10% ao ano, que não são garantidos e envolvem uma volatilidade significativa a curto prazo. O cálculo do custo de oportunidade também depende da sua situação fiscal: se você discriminar e deduzir os juros da hipoteca, o custo após impostos da sua taxa de hipoteca será menor, diminuindo a diferença. Além disso, o dinheiro aplicado em um pagamento inicial é ilíquido – você não pode acessar facilmente o valor da casa em uma emergência sem refinanciar ou vender. Manter um fundo de emergência separado de 3 a 6 meses de despesas antes de fazer um pagamento inicial maior é, portanto, um conselho padrão de planejamento financeiro. Use a guia Análise de Cenário para comparar os custos totais de cinco anos em diferentes níveis de pagamento inicial e decidir se as economias garantidas superam a flexibilidade de investimento perdida para sua situação.

Mais de 2.000 programas de assistência para pagamento inicial operam nos Estados Unidos, administrados por agências estaduais de financiamento habitacional, municípios, organizações sem fins lucrativos e empregadores. As estruturas dos programas variam muito: alguns oferecem subvenções definitivas que nunca exigem reembolso, outros fornecem segundos empréstimos perdoáveis ​​que são totalmente perdoados após cinco a dez anos de ocupação, e outros utilizam empréstimos diferidos reembolsáveis ​​apenas na venda ou refinanciamento. Muitos programas visam compradores de primeira viagem – normalmente definidos como qualquer pessoa que não tenha possuído uma casa nos últimos três anos – ganhando entre 80% e 120% do rendimento médio da área. Os programas HomeReady da Fannie Mae e Home Possible do Freddie Mac combinam bem com os fundos DPA, permitindo rácios de empréstimo/valor combinados acima de 95% com prémios PMI reduzidos em comparação com empréstimos convencionais padrão. A moradia assistida pelo empregador é outro recurso subutilizado: alguns grandes empregadores, hospitais e distritos escolares oferecem subsídios perdoáveis ​​de US$ 5.000 a US$ 20.000 para funcionários que fazem compras perto do local de trabalho. Pesquise o site HFA do seu estado, o diretório de conselheiros habitacionais aprovados pelo HUD e o Down Payment Resource (um agregador de mais de 2.000 programas) para identificar cada programa para o qual você se qualifica antes de finalizar sua meta de poupança.

Os preços das casas valorizaram-se cerca de 3-4% ao ano numa média nacional de longo prazo, embora os mercados locais variem dramaticamente. Numa casa de 400.000 dólares, uma valorização anual de 4% acrescenta 16.000 dólares ao preço todos os anos - o que significa que um comprador que espera 24 meses para acumular um pagamento inicial maior enfrenta uma casa que agora custa 832.000 dólares em vez de 400.000 dólares num mercado de alta valorização, embora este exemplo ilustre o efeito de composição em vez dos níveis de preços típicos. Mais concretamente, um comprador que economiza US$ 2.000 por mês para um pagamento inicial de US$ 80.000 (20% de US$ 400.000) precisa de 40 meses. Se a casa valorizar 5% ao ano durante esse período, o pagamento inicial exigido de 20% sobre o novo preço é de quase US$ 90.000 – a meta continua em movimento. Comprar com 5% de entrada e pagar o PMI por dois a três anos até atingir 80% do LTV por meio de uma combinação de pagamentos e valorização geralmente resulta em mais patrimônio total construído em comparação com a espera. A análise de ponto de equilíbrio do PMI na guia Análise de Cenário modela essa comparação com precisão usando o preço específico da sua casa, suposição de valorização e taxa de poupança mensal para que você possa tomar a decisão com números reais em vez de regras práticas.