Os empréstimos para construção financiam a construção de uma casa ou propriedade comercial desde o início. Elas diferem das hipotecas padrão em quase todos os aspectos – financiamento variável por meio de sorteios, pagamentos somente de juros durante a construção, taxas mais altas e conversão para financiamento permanente na conclusão.
Como funcionam os sorteios e as reservas de juros
Ao contrário de uma hipoteca tradicional, em que o valor total do empréstimo é financiado no fechamento, os empréstimos para construção liberam fundos em etapas chamadas sorteios. Cada sorteio corresponde a uma etapa de construção (fundação executada, moldura concluída, drywall instalado, certificado de habite-se). O credor inspeciona a obra antes de liberar cada sorteio, garantindo que o projeto esteja dentro do cronograma e do orçamento. Os juros incidem apenas sobre o saldo pendente sacado, portanto, os primeiros meses de construção têm um custo mínimo de juros. Uma reserva de juros – fundos reservados no fechamento – cobre os pagamentos mensais de juros durante a fase de construção, eliminando os juros diretos durante a construção. A reserva é calculada com base no saldo devedor médio esperado vezes a taxa de construção vezes a duração da construção, normalmente aumentada em 10–15%.
Empréstimos de construção para permanente vs. dois fechamentos
Os empréstimos de construção para permanente (C2P) combinam a fase de construção e a hipoteca permanente em um único fechamento. Após a conclusão da construção, o empréstimo converte-se automaticamente numa hipoteca de longo prazo à taxa permanente pré-acordada. A vantagem: um conjunto de custos de fechamento (economiza entre US$ 4.000 e US$ 8.000), taxa permanente fixa desde o primeiro dia e processo de aprovação mais simples. Dois empréstimos para construção separados separam as fases – você deve se qualificar novamente para a hipoteca permanente na conclusão da construção. Este risco de requalificação é significativo se as taxas de juro subirem, as alterações nos rendimentos ou as avaliações forem inferiores ao esperado. O fechamento duplo pode ser vencedor se as taxas caírem significativamente durante a construção (travando-se em níveis mais baixos na conversão), mas o risco e o atrito da taxa geralmente favorecem o C2P para os mutuários típicos.
Orçamento Realisticamente – A Regra de Contingência de 15–20%
Os custos de construção quase sempre excedem as estimativas iniciais. Mudanças nos preços de materiais, atrasos climáticos, revisões de projeto e disponibilidade de subcontratados aumentam os custos. Regra prática do setor: orçamento de contingência de 15 a 20% sobre a estimativa de custo do contratante, e não 10%. Use a contingência apenas para excessos inesperados, não para atualizações ou expansão de escopo. Uma vez gasta a contingência, os custos adicionais excedentes devem ser financiados pelo capital do mutuário – os mutuantes geralmente não aumentarão o empréstimo a meio da construção sem uma nova subscrição significativa. O esgotamento do orçamento por excesso de custos é a principal causa de projetos de construção paralisados. Inclua a contingência no tamanho do empréstimo antes de fechar e, em seguida, proteja-a implacavelmente durante a construção.
Armadilhas comuns a serem evitadas
Vários erros recorrentes transformam projetos de construção gerenciáveis em desastres financeiros. Primeiro, contratar um construtor desconhecido ou não comprovado apenas pelo preço. A inadimplência nos empréstimos para construção está fortemente concentrada entre empreiteiros inexperientes ou subcapitalizados. Verifique o histórico do construtor, o status da licença, o seguro e as referências recentes do projeto antes de assinar. Em segundo lugar, pular a disciplina de isenção de garantia em cada sorteio. Sem renúncias assinadas de cada subcontratado que recebe o pagamento, um penhor mecânico pode ser movido contra a propriedade mesmo depois de você ter pago ao empreiteiro geral. Terceiro, permitir alterações de escopo sem pedidos de alteração por escrito e ajustes orçamentários. Atualizações verbais e modificações de projeto durante a construção são a principal fonte de disputas e custos excessivos. Quarto, deixar de inspecionar o trabalho antes de aprovar os sorteios do credor. O inspetor do credor verifica o progresso, mas não a qualidade. Os problemas detectados antes do próximo sorteio são muito mais fáceis de corrigir do que os problemas descobertos após a ocupação.