Os custos de fechamento são as taxas pagas na liquidação que a maioria dos compradores subestima. Eles normalmente adicionam 2 a 5% ao custo de sua compra além do pagamento inicial e, em estados com altos impostos de transferência, podem ultrapassar 5%. Compreender o que impulsiona cada categoria de custo – e quais você pode negociar – pode economizar milhares de dólares no dia do fechamento.
O que entra nos custos de fechamento
Os custos de fechamento agrupam cinco categorias distintas em uma única linha em seu extrato de liquidação. As taxas do credor incluem encargos de originação, subscrição, processamento de aplicativos e obtenção de relatório de crédito. Os serviços de terceiros cobrem avaliação, pesquisa de título e seguro, inspeção residencial e honorários advocatícios quando legalmente exigido. Os encargos governamentais incluem impostos de transferência (que variam dramaticamente por estado – de zero em Wyoming a 4% em Delaware) e taxas de gravação. Pré-pagos são desembolsos de dinheiro para o primeiro ano de seguro residencial e juros pré-pagos desde a data de fechamento até o final do mês. Finalmente, as reservas de garantia geram sua conta apreendida com 2 a 3 meses de impostos sobre a propriedade e seguros para que o credor tenha fundos disponíveis quando as contas vencerem. Cada categoria tem um nível diferente de negociabilidade: as taxas do credor são totalmente negociáveis, os serviços de terceiros podem ser adquiridos e os encargos governamentais são fixados por lei. Conhecer o detalhamento permite que você concentre sua energia de negociação nos itens certos.
Como reduzir seus custos de fechamento
Comprar pelo menos três credores e comparar as estimativas de empréstimos lado a lado é a estratégia mais eficaz. As taxas de originação da Seção A são totalmente negociáveis – a cobrança de originação de US$ 2.000 de um credor pode desaparecer completamente em um credor concorrente que ofereça a mesma taxa. Solicite concessões aos vendedores como parte de sua oferta, especialmente em um mercado comprador onde os vendedores podem contribuir com 2–3% dos custos de fechamento para acelerar um negócio. Obtenha várias cotações de seguro de títulos; apesar de serem obrigatórios, os prêmios variam significativamente entre os provedores. Considere os créditos do credor – aceitando uma taxa de juros ligeiramente mais alta em troca de um crédito do credor que compense os custos iniciais – se você estiver com pouco dinheiro no fechamento, mas confortável com um pagamento modestamente mais alto. Para os veteranos, os empréstimos VA eliminam totalmente o seguro hipotecário privado e oferecem taxas competitivas que reduzem os pagamentos mensais e os custos dos juros de longo prazo. Cada estratégia sozinha pode economizar entre US$ 500 e US$ 3.000; combinados, eles podem reduzir seus custos de fechamento quase pela metade.
O tempo é importante no fechamento
O fechamento no final do mês minimiza os juros pré-pagos porque você paga antecipadamente apenas 1–2 dias, em vez do valor de um mês inteiro. Em um empréstimo de US$ 300.000 a 7%, um dia extra de juros pré-pagos custa cerca de US$ 58, portanto, fechar no dia 29 versus o primeiro economiza cerca de US$ 1.700. No entanto, os fechamentos de final de mês são os mais movimentados para credores e empresas de títulos, o que pode criar pressão de agendamento e reduzir a flexibilidade se o negócio encontrar um obstáculo. Bloquear sua taxa estrategicamente também é importante: flutuar muito antes da data de fechamento expõe você a aumentos de taxas, enquanto bloquear muito cedo pode exigir o pagamento de uma extensão de bloqueio de taxa se seu fechamento for atrasado. A maioria dos credores oferece bloqueios de taxas de 30 a 60 dias gratuitamente, com extensões custando 0,125–0,25% por 15 dias adicionais. Coordene a data de expiração do seu bloqueio com a data de fechamento prevista e crie uma reserva de pelo menos uma semana para compensar subscrições de última hora ou atrasos de títulos que são comuns em mercados movimentados.
Custos de fechamento de caixa vs. financiamento
Alguns compradores preferem incorporar os custos de fechamento do empréstimo por meio de créditos do credor ou, para mutuários do VA, financiando a taxa de financiamento diretamente no saldo do empréstimo. Isso reduz o dinheiro necessário no fechamento, mas aumenta o saldo total do empréstimo e os juros que você paga ao longo da vida da hipoteca. Em um empréstimo de US$ 315.000, acumular US$ 9.000 em custos a 7% ao longo de 30 anos acrescenta cerca de US$ 21.600 em juros adicionais. A análise do ponto de equilíbrio é simples: divida a poupança inicial pelo pagamento mensal mais elevado para descobrir quantos meses até que a opção de pagamento adiantado seja alcançada. Se você planeja ficar em casa por mais tempo do que o ponto de equilíbrio – normalmente de 3 a 5 anos – pagar os custos do próprio bolso quase sempre produz um melhor resultado financeiro. Se você espera mudar ou refinanciar dentro de 5 anos, aceitar créditos de credores para minimizar o dinheiro adiantado costuma ser a compensação mais inteligente, já que você não reterá o empréstimo por tempo suficiente para recuperar o pagamento adiantado.