O método BRRRR – Comprar, Reabilitar, Alugar, Refinanciar, Repetir – permite que os investidores imobiliários reciclem o mesmo conjunto de capital em muitas propriedades para alugar. Esta calculadora modela a parte que faz ou quebra a estratégia: quanto do seu capital investido o refinanciamento de saque retorna e que retorno o negócio obtém sobre o que resta.

Como funciona o método BRRRR

BRRRR tem cinco etapas. Você compra uma propriedade em dificuldades bem abaixo do mercado, reabilita para forçar a valorização, alua para um inquilino para fluxo de caixa, refinancia com um empréstimo de saque baseado no novo valor pós-reparo (ARV) e repita com o capital que você retirou.

A matemática depende do refinanciamento. Seu empréstimo de saque é igual ao ARV vezes o limite de LTV do credor – geralmente 70-75%. Se esse empréstimo for pelo menos tão grande quanto o seu dinheiro total investido (compra mais reabilitação), você recupera todo o seu capital e seu retorno em dinheiro se torna infinito, porque você tem zero dólares restantes no negócio, ainda ganhando o fluxo de caixa.

Entradas e o que impulsiona o resultado

O insumo mais importante é o ARV, porque o empréstimo de refinanciamento é uma porcentagem dele. Um ARV conservador e com suporte comparável protege você; um optimista deixa o capital preso quando a avaliação é baixa. Refinanciar LTV e taxa vêm em seguida: um saque de 75% retorna muito mais do que um de 70%, e uma taxa mais alta aumenta o novo pagamento e pode deixar o fluxo de caixa mensal negativo, mesmo em um grande negócio de ações.

Use a Calculadora Cash-on-Cash para um aluguel padrão de compra e manutenção e a Calculadora Fix & Flip Profit se você planeja vender em vez de refinanciar. A Cap Rate Calculator ajuda você a verificar o rendimento desalavancado relatado por esta ferramenta.

O BRRRR ainda é viável e onde ele quebra

BRRRR ainda funciona, mas as taxas mais altas desde 2022 mudaram a matemática. Uma taxa de refinanciamento de 7-8% produz um pagamento muito maior do que as taxas inferiores a 4% da década anterior, pelo que os negócios que antes fluíam de forma positiva após um levantamento total podem agora ser negativos. Limites mais rígidos de LTV para investidores também deixam mais capital preso em cada negócio.

A estratégia agora exige disciplina: maiores descontos nas compras (honrar a regra dos 70%), estimativas precisas de ARV apoiadas por vendas comparáveis ​​e um orçamento de reabilitação realista com contingência. Observe também o período de tempero - a maioria dos credores faz com que você possua a propriedade seis meses antes de emprestarem contra o novo ARV, então faça um orçamento da ponte ou do custo de manutenção de dinheiro duro na guia Tempo de refinanciamento. Esta calculadora é um modelo educacional, não um compromisso do credor; confirme o ARV, a taxa, o LTV e o tempero avaliados com seu credor antes de comprar.