Presumir que um empréstimo de 3% de um vendedor em um mercado de 7% parece ser o melhor hack imobiliário da década – e às vezes é. Mas o problema é a lacuna de capital: numa casa que ganhou valor, o empréstimo de baixo saldo do vendedor mais o seu pagamento inicial raramente cobrem o preço, e o segundo empréstimo de que necessita para colmatar a diferença aumenta discretamente a sua taxa real combinada. Esta calculadora executa a matemática honesta para que você possa ver quando presumir que realmente ganha.

Por que a disparidade de capital muda tudo

Uma hipoteca assumida permite que um comprador qualificado assuma o empréstimo FHA, VA ou USDA existente do vendedor - mesma taxa, mesmo prazo restante. O problema é que você está comprando pelo preço de hoje, mas assumindo o saldo do empréstimo de ontem. Em uma casa de US$ 450.000, onde o vendedor deve apenas US$ 300.000, um pagamento inicial de US$ 50.000 ainda deixa uma lacuna de US$ 100.000.

Essa lacuna precisa ser coberta de alguma forma. O dinheiro fecha totalmente (e mantém sua taxa no número baixo assumido). Mais frequentemente, é financiado com uma segunda hipoteca ou HELOC às taxas atuais – e esse segundo empréstimo é o que dilui as suas poupanças.

Como funciona a taxa combinada

Sua taxa efetiva é a média ponderada dos dois empréstimos, e não um simples ponto médio. Um empréstimo assumido de US$ 300.000 a 3% combinado com um segundo empréstimo de US$ 100.000 a 8% resulta em cerca de 4,25% – porque o grande saldo de taxas baixas domina. Mas aumente a diferença para US$ 250.000 em 11% e a mistura subirá para 7%, acima de uma nova hipoteca. A regra prática: quanto menor e mais barata for a diferença, maior será a taxa baixa do vendedor que você realmente mantém.

Observe também o pagamento mensal. Os segundos empréstimos geralmente duram de 10 a 15 anos, e não de 30, portanto, mesmo quando a taxa combinada vence, o pagamento mensal combinado pode ser maior do que um novo empréstimo de 30 anos. Esta ferramenta mostra a taxa e o quadro do fluxo de caixa para que você não se surpreenda.

Especificidades de VA e FHA que importam

Empréstimos VA: uma taxa de financiamento de 0,5% sobre o saldo presumido mais uma pequena taxa de processamento de servicer (até US$ 300) será aplicada no fechamento. Criticamente, o direito ao VA do vendedor permanece vinculado ao empréstimo, a menos que o comprador seja elegível para o VA e substitua o seu próprio direito - o que pode bloquear a próxima compra de VA do vendedor. Ambas as partes devem confirmar isso antes de fechar.

Empréstimos FHA: todos os empréstimos FHA são assumidos, o comprador deve se qualificar para o crédito e ocupar a casa, e o prêmio do seguro hipotecário (MIP) é transferido – geralmente durante a vida do empréstimo. A taxa de processamento do prestador de serviços é limitada pelo HUD em aproximadamente US$ 1.800.

Esta calculadora é uma estimativa de planejamento. A aprovação das suposições, as taxas exatas e os termos do segundo empréstimo são específicos do credor e da agência, portanto, confirme os números com o gestor e um profissional de habitação antes de confiar neles.