Bandingkan pembayaran dan bunganya bersama-sama
Jangka waktu hipotek adalah komitmen terhadap jadwal pembayaran, bukan prediksi berapa lama Anda akan memiliki rumah. Jadwal yang lebih pendek akan melunasi pokok pinjaman lebih cepat. Jadwal yang lebih panjang menyisakan saldo terutang yang lebih besar untuk bulan-bulan yang lebih banyak, sehingga bunga memiliki lebih banyak waktu untuk diakumulasi. Amortisasi menjelaskan kedua efek tersebut. [1]
Pembayaran yang lebih kecil dapat bermanfaat ketika pendapatan bervariasi, biaya penitipan anak tinggi, atau cadangan uang tunai sedikit. Membayar lebih sedikit bunga total juga bisa bermanfaat. Tidak ada hasil yang membuktikan pinjaman mana yang membuat rumah tangga tertentu menjadi lebih baik.
Gunakan saldo pinjaman awal yang sama saat membandingkan istilah. Pisahkan uang muka, pajak properti, asuransi pemilik rumah, dan iuran asosiasi. Biaya-biaya tersebut tidak hilang karena hipotek dilunasi lebih cepat.
Contoh yang berhasil: pinjaman $300.000
Tarif berikut adalah asumsi ilustratif, bukan kuotasi pasar saat ini. Kedua pinjaman tersebut memiliki suku bunga tetap, diamortisasi penuh, dan tidak memiliki pembayaran atau biaya tambahan.
| Barang | hipotek 30 tahun | hipotek 15 tahun |
|---|---|---|
| Pokok awal | $300,000 | $300,000 |
| Asumsi tingkat bunga tahunan | 6.50% | 6.00% |
| Jumlah pembayaran bulanan | 360 | 180 |
| Pokok dan bunga bulanan | $1,896.20 | $2,531.57 |
| Total bunga, dibulatkan | $382,633 | $155,683 |
Pembayaran 15 tahun adalah tentang $635 lebih banyak per bulan, sedangkan bunga seumur hidup yang dijadwalkan adalah sekitar $226.950 lebih rendah. Total ini mengasumsikan setiap pembayaran terjadwal telah dilakukan. Menjual atau membiayai kembali lebih awal mengubah perbandingan.
Untuk pokok pinjaman hal, tarif bulanan r, dan jumlah pembayaran n:
Pembayaran bulanan = P × r ÷ [1 − (1 + r)⁻ⁿ]
Dengan tingkat bunga nol, pembayarannya sederhana P.n. Jangan membulatkan perhitungan perantara ke seluruh dolar saat membuat jadwal amortisasi.
Apa yang terjadi jika Anda menjualnya setelah lima atau sepuluh tahun?
Bunga seumur hidup bukanlah metrik mandiri yang tepat untuk jangka waktu kepemilikan yang singkat. Bandingkan bunga yang dibayarkan melalui tanggal penjualan yang diharapkan, biaya penutupan, dan sisa pokok. Pinjaman yang lebih pendek biasanya menghasilkan lebih banyak ekuitas dari pembayarannya, namun ekuitas tersebut memerlukan pembayaran bulanan yang lebih besar.
Perbandingan yang adil juga menanyakan apa yang terjadi dengan perbedaan pembayaran bulanan berdasarkan opsi 30 tahun. Menghabiskannya dan menginvestasikannya adalah skenario yang berbeda. Asumsi hasil investasi tidak pasti, bisa negatif, dan mungkin dikenakan pajak; tabungan bunga hipotek bukanlah keuntungan pasar saham yang dapat dipertukarkan.
Gunakan asumsi pengembalian yang konservatif dan kasus pasar yang tidak menguntungkan. Jangan membenarkan pembayaran yang tidak mampu Anda bayar dengan asumsi investasi akan selalu mengungguli hipotek.
Bisakah hipotek 30 tahun dilunasi seperti pinjaman 15 tahun?
Seringkali, pembayaran pokok tambahan dapat mempersingkat pinjaman secara signifikan, tergantung pada persyaratannya. Tanyakan kepada penyedia layanan bagaimana cara mengarahkan uang tambahan ke pokok dan apakah denda pembayaran di muka berlaku. Pembayaran tambahan tidak boleh hanya dilakukan di muka pada tanggal jatuh tempo berikutnya.
Pinjaman 30 tahun yang dibayar secara agresif masih memiliki tingkat bunganya sendiri. Membayar jumlah dolar yang sama dengan pinjaman 15 tahun yang dikutip tidak selalu menghasilkan pembayaran tepat dalam 15 tahun. Keuntungannya adalah fleksibilitas: Anda dapat kembali ke pembayaran kontrak yang lebih kecil selama bulan yang mahal, dengan asumsi rekening tetap berjalan.
Fleksibilitas itu memerlukan tindak lanjut. Modelkan rencana pembayaran ekstra yang diinginkan dan penggantian pembayaran minimum. Penggantian adalah risiko yang sebenarnya Anda setujui untuk diambil.
Pilih dengan tes stres rumah tangga
Sebelum memilih jangka pendek, kurangi pembayaran perumahan penuh, pembayaran utang yang ada, pengeluaran penting, dan tabungan yang direncanakan dari gaji yang dibawa pulang. Kemudian ulangi latihan dengan pengurangan pendapatan sementara atau perbaikan besar-besaran.
Bandingkan penawaran pemberi pinjaman yang dikeluarkan secara berdekatan dan tinjau poin, kredit pemberi pinjaman, biaya, dan ketentuan penguncian suku bunga. APR mencakup biaya pinjaman tertentu dan tidak identik dengan tingkat bunga obligasi, namun tetap tidak menggantikan perbandingan periode penyimpanan yang Anda harapkan. [2]
Keputusan praktisnya bukanlah “Jangka waktu mana yang lebih unggul?” Pertanyaannya adalah “Pembayaran manakah yang dapat saya pertahankan sambil memenuhi seluruh kewajiban finansial saya?” Skenario transparan di bawah ini memungkinkan Anda melihat bagaimana perhitungan berubah seiring dengan besarnya pinjaman.
Bagaimana ukuran pinjaman mengubah perbandingan
Empat harga pembelian hipotetis, masing-masing dengan diskon 20%. Suku bunga 30 tahun adalah 6,50% dan suku bunga 15 tahun adalah 6,00%. Tanpa biaya atau pembayaran tambahan. Ini bukan harga pasar atau perkiraan metro.
| Harga pembelian | Pinjaman setelah turun 20%. | P&I 30 tahun / bulan | P&I 15 tahun / bulan |
|---|---|---|---|
| $250,000 | $200,000 | $1,264.14 | $1,687.71 |
| $400,000 | $320,000 | $2,022.62 | $2,700.34 |
| $600,000 | $480,000 | $3,033.93 | $4,050.51 |
| $800,000 | $640,000 | $4,045.24 | $5,400.68 |
Pertanyaan yang sering diajukan
Apakah hipotek 15 tahun selalu lebih murah?
Biasanya memiliki bunga seumur hidup terjadwal yang lebih sedikit, namun perbandingan lengkapnya mencakup suku bunga yang dikutip, biaya, periode penyimpanan, dan nilai fleksibilitas pembayaran. Angka bunga seumur hidup yang lebih rendah tidak menentukan keterjangkauan.
Apakah pembayarannya sudah termasuk pajak dan asuransi?
Contohnya hanya mencakup pokok dan bunga saja. Tambahkan pajak properti, asuransi pemilik rumah, asuransi hipotek bila berlaku, dan iuran asosiasi apa pun untuk membangun anggaran perumahan.
Bisakah saya membiayai kembali pinjaman 30 tahun menjadi 15 tahun nanti?
Anda mungkin bisa, tapi persetujuan, tarif di masa depan, nilai properti, dan biaya penutupan tidak pasti. Pilih pinjaman awal dengan persyaratan yang dapat Anda jalani tanpa pembiayaan kembali di masa depan.
Sumber & catatan perhitungan
Referensi utama ditautkan di bawah. Tanggal, batasan, dan ketentuan produk dapat berubah; konfirmasikan detail yang berlaku sebelum bertindak.
Gunakan panduan ini dengan bijaksana. Informasi pendidikan, bukan nasihat keuangan, investasi, pajak, atau hukum individual. Contohnya bersifat hipotetis kecuali sumbernya diidentifikasi secara eksplisit. Verifikasi persyaratan saat ini dan pertimbangkan panduan profesional yang memenuhi syarat untuk situasi Anda.