Keterjangkauan Rumah (AS)

Pendapatan kotor Anda hanya setengah dari persamaan saat menentukan berapa banyak rumah yang mampu Anda beli. Rasio hutang terhadap pendapatan memberikan gambaran lengkap dengan menimbang semua kewajiban yang ada terhadap kekuatan penghasilan Anda. Dua rumah tangga yang berpenghasilan US$120.000 per tahun mungkin memenuhi syarat untuk mendapatkan jumlah pinjaman yang sangat berbeda jika salah satu rumah tangga memiliki pembayaran utang bulanan sebesar US$1.500 sementara yang lain benar-benar bebas utang. Perbedaan dalam kewajiban yang ada ini berarti selisih sekitar US$80.000–US$100.000 dalam harga rumah maksimum dengan batas DTI 43%.

Ambang batas DTI back-end sebesar 43% yang ditetapkan oleh Biro Perlindungan Keuangan Konsumen mewakili batas maksimum yang dapat diberikan oleh pemberi pinjaman untuk menerbitkan Hipotek yang Memenuhi Syarat dengan perlindungan pelabuhan yang aman terhadap tanggung jawab hukum di masa depan. Namun, banyak penasihat keuangan merekomendasikan untuk menargetkan DTI back-end sebesar 36% untuk buffer yang lebih nyaman. Rasio front-end – biaya perumahan saja dibagi pendapatan kotor – idealnya berada pada atau di bawah 28%. Dengan tetap mematuhi pedoman ini, anggaran Anda akan tetap memiliki ruang untuk penghematan, keadaan darurat, dan biaya kepemilikan rumah berkelanjutan yang pasti akan timbul.

Asuransi Hipotek Swasta sering dipandang semata-mata sebagai hambatan masuk, namun analisis yang lebih lengkap mengungkapkan adanya trade-off yang berbeda. PMI biasanya berharga antara 0,5% dan 1,5% dari jumlah pinjaman awal per tahun, tergantung pada skor kredit dan rasio LTV Anda. Dengan pinjaman US$400.000, itu berarti US$167 hingga US$500 per bulan ditambahkan ke PITI Anda. Hal ini mengurangi harga pembelian maksimum Anda pada batas DTI tertentu dan menambah kewajiban tunai bulanan Anda selama sekitar 7–10 tahun hingga ekuitas mencapai 20%.

Pada saat yang sama, PMI memungkinkan pembeli memasuki pasar perumahan hanya dengan uang muka 3% daripada menunggu bertahun-tahun untuk menghemat 20%. Di pasar di mana harga rumah terapresiasi, melakukan pembayaran PMI lebih awal dapat menghasilkan total ekuitas yang lebih banyak dibandingkan menunggu di luar pasar. Perhitungan kuncinya adalah apakah apresiasi yang Anda peroleh dengan membeli lebih awal melebihi total premi PMI yang Anda bayarkan. Di pasar yang datar atau menurun, menunggu untuk menabung uang muka yang lebih besar dan menghindari PMI biasanya merupakan pilihan finansial yang lebih baik.

Suku bunga hipotek memiliki pengaruh yang sangat besar terhadap jumlah rumah yang mampu Anda beli dengan pembayaran bulanan tertentu. Kenaikan satu poin persentase pada tingkat hipotek mengurangi daya beli Anda sekitar 10%, sekaligus menjaga pembayaran bulanan Anda tetap konstan. Dengan suku bunga 5,5%, pembeli dengan US$2.000 tersedia untuk pokok dan bunga mampu membayar sekitar US$352.000 nilai pinjaman dalam jangka waktu 30 tahun. Dengan tarif 7,5%, pembayaran bulanan yang sama hanya mendukung sekitar US$287.000 — penurunan daya beli sebesar US$65.000 hanya karena kenaikan tarif sebesar 2%.

Sensitivitas ini menjadikan rate shopping sebagai aktivitas yang menghasilkan keuntungan tinggi. Bahkan peningkatan 0,25% pada suku bunga yang Anda kuotakan dapat menghasilkan tambahan daya beli atau penghematan bunga total puluhan ribu dolar. Sebelum mengunci suku bunga, bandingkan penawaran dari setidaknya tiga pemberi pinjaman: bank utama Anda, credit union, dan pemberi pinjaman hipotek online. Selain itu, membeli poin diskon untuk menurunkan tarif secara permanen merupakan hal yang masuk akal secara matematis jika Anda berencana untuk tinggal di rumah cukup lama untuk menutup biaya di muka — biasanya 4–7 tahun bergantung pada biaya poin dan pengurangan tarif.

Kalkulator keterjangkauan rumah berfokus pada persamaan kualifikasi hipotek, namun biaya kepemilikan sebenarnya jauh melampaui pembayaran PITI bulanan Anda. Penasihat keuangan biasanya merekomendasikan penganggaran 1% dari nilai rumah setiap tahun untuk pemeliharaan dan perbaikan — yang berarti rumah senilai US$400.000 harus memiliki sekitar US$4.000 per tahun yang disisihkan untuk pemeliharaan. Pengeluaran modal besar seperti penggantian atap (US$15.000–US$25.000), sistem HVAC (US$8.000–US$15.000), dan pemanas air datang secara tidak terduga dan tidak dapat dibiayai dengan mudah setelah Anda memiliki hipotek.

Biaya utilitas sering kali meningkat secara signifikan saat beralih dari menyewa ke memiliki rumah, terutama jika rumah baru lebih besar atau lebih tua dan kurang hemat energi. Pajak properti juga dapat meningkat secara substansial di pasar yang terapresiasi dengan cepat seiring dengan pembaruan nilai yang dinilai. Pedoman umum yang digunakan oleh para profesional keuangan konsumen adalah bahwa total biaya perumahan – termasuk hipotek, pemeliharaan, utilitas, asuransi, dan pajak – tidak boleh melebihi 30–35% dari gaji yang Anda bawa pulang untuk kenyamanan finansial jangka panjang. Menjalankan penghitungan yang lebih luas ini sebelum menentukan kisaran harga akan membantu memastikan harga rumah tetap terjangkau dalam jangka waktu 10–30 tahun, bukan hanya pada tahun pertama.