What is a mortgage discount point?

A mortgage discount point is an upfront fee you pay the lender at closing to permanently lower your interest rate. One point costs 1% of the loan amount (e.g. $4,000 on a $400,000 loan) and typically lowers the rate by about 0.25%, though the exact reduction varies by lender and market conditions.

How do I know if buying points is worth it?

Compute the break-even month: upfront points cost ÷ monthly payment savings. If you keep the loan past the break-even point — ideally with a comfortable buffer — buying points pays off. If you expect to sell or refinance before break-even, the upfront cost outweighs the savings and you come out behind.

How is the break-even point calculated?

Break-even months = total points cost ÷ monthly payment savings. For example, $4,000 in points that save $67 per month breaks even at about 60 months (5 years). After that month, every payment is pure savings versus not buying points.

Are mortgage points tax deductible?

Discount points on a primary-residence purchase loan are often deductible in the year paid if you itemize and meet IRS conditions (IRS Publication 936); points on a refinance usually must be deducted gradually over the life of the loan. This calculator does not model tax effects — confirm deductibility with a tax professional.

Is it better to buy points or make a larger down payment?

It depends on your goals. A larger down payment lowers your loan balance, may remove PMI, and builds equity, while points lower your rate and monthly payment. Points only pay off if you stay long enough to recoup the upfront cost; a larger down payment helps regardless of how long you stay. Run both scenarios before deciding.

When should I not buy mortgage points?

Avoid buying points if you plan to sell or refinance before the break-even month, if you are cash-constrained at closing, or if the rate reduction offered per point is small. In a falling-rate environment, paying to buy down a rate you may refinance away from within a couple of years rarely makes sense.

Kalkulator Poin Hipotek (AS) — Apakah Poin Diskon Layak?

📋

Panduan langkah demi langkah

Cara menggunakan kalkulator ini

4 langkah

1

Masukkan pinjaman dan tarif Anda

Ketik jumlah pinjaman Anda, pilih jangka waktu (15, 20, atau 30 tahun), dan masukkan suku bunga dasar yang diberikan pemberi pinjaman kepada Anda tanpa poin. Ini adalah tarif yang Anda bandingkan.

2

Tambahkan poin dan pengurangan tarif

Masukkan berapa banyak poin diskon yang Anda pertimbangkan (1 poin = 1% dari pinjaman) dan seberapa besar setiap poin menurunkan tarif Anda — biasanya 0,20%–0,25%. Gunakan angka pasti dari Perkiraan Pinjaman Anda saat Anda memilikinya; poin harga pemberi pinjaman berbeda.

3

Tetapkan berapa lama Anda akan tinggal

Masukkan jumlah tahun yang Anda harapkan untuk menyimpan pinjaman ini sebelum menjual atau membiayai kembali. Kalkulator membandingkan bulan impas Anda dengan jangka waktu tersebut.

4

Baca putusan dan tabnya

Kartu hasil menunjukkan bulan impas dan keputusan dalam bahasa sederhana. Buka tab Titik Impas untuk melihat kapan tepatnya poin terbayar, dan tab Tabungan Seumur Hidup untuk membandingkan total bunga di kedua arah.

⚡

Referensi

Rumus dan metodologi

4 rumus

Pembayaran bulanan (amortisasi suku bunga tetap)

M = P · r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1)

P = jumlah pinjaman, r = suku bunga bulanan (suku bunga tahunan ÷ 12 ÷ 100), n = jumlah pembayaran bulanan (tahun × 12). Ketika r = 0 pembayarannya cukup P ÷ n. Pembayaran dihitung satu kali pada tarif dasar dan satu kali pada tarif pembelian.

Biaya poin dan tarif pembelian

Points cost = Loan × Points × 1% ; New rate = Base rate − (Points × Reduction per point)

Setiap poin berharga 1% dari jumlah pinjaman. Nilai uang kertas turun sebesar pengurangan per poin dikalikan jumlah poin, ditetapkan sebesar 0%.

Titik impas

Break-even months = Points cost ÷ Monthly savings

Tabungan bulanan = pembayaran tanpa poin − pembayaran dengan poin. Bulan impas adalah ketika akumulasi tabungan Anda sama dengan jumlah yang Anda bayarkan untuk poin tersebut. Jika tidak ada tabungan bulanan, poin tidak pernah mencapai titik impas.

Bunga seumur hidup disimpan

Interest = (Monthly payment × n) − P ; Saved = Interest(base) − Interest(bought)

Selama jangka waktu penuh, tingkat bunga yang lebih rendah mengurangi total bunga. Penghematan bersih seumur hidup mengurangi biaya poin dimuka dari bunga yang dihemat.

✓

YMYL

Kepercayaan, metodologi, dan sumber

Ditulis oleh Calculover Editorial Team · Updated 2026-08-11 · 3 sources

Akuntabilitas editorial

Author: Calculover Editorial Team - Konten keuangan pribadi

Owner: Calculover Editorial Team - Penanggung jawab editorial

Last reviewed: 2026-08-11

Last verified: 2026-08-11

Metodologi

Pembayaran bulanan menggunakan rumus amortisasi suku bunga tetap standar M = P·r(1+r)^n/((1+r)^n−1). Setiap poin diskon dikenakan biaya 1% dari pinjaman dan menurunkan tingkat nota sebesar pengurangan per poin yang dimasukkan pengguna. Titik impas = biaya poin ÷ penghematan bulanan; bunga seumur hidup = (pembayaran × bulan) - pokok pada setiap tingkat. Pembayaran bulanan menggunakan rumus amortisasi suku bunga tetap standar. Setiap titik diskon dimodelkan sebagai 1% dari jumlah pinjaman dan menurunkan tingkat wesel sebesar pengurangan spesifik pemberi pinjaman yang dimasukkan di atas. Perbandingan keluar mencakup penghematan pembayaran kumulatif dan selisih sisa saldo pinjaman. Bunga seumur hidup adalah (pembayaran × bulan) - pokok untuk setiap suku bunga.

Assumption: Pembelian permanen dengan suku bunga tetap diadakan untuk jangka waktu tertentu (bukan pembelian sementara 2-1 atau ARM).

Assumption: Biaya poin masing-masing tepat 1% dari jumlah pinjaman, dan pengurangan tarif per poin adalah konstan.

Assumption: Pembayaran bulanan hanya mencakup pokok dan bunga — tidak termasuk pajak, asuransi, dan PMI.

Keterbatasan & bimbingan

Data, asumsi, dan program yang digunakan mengacu pada konteks AS; hasilnya tidak mewakili aturan atau kelayakan di Indonesia.

Penetapan harga poin dan pengurangan tarif per poin bervariasi menurut pemberi pinjaman, profil kredit, dan pasar — ini adalah perkiraan, bukan tawaran pinjaman.

Poin pengurangan pajak (IRS Publikasi 936) tidak dimodelkan dan dapat mengubah hasilnya.

Tidak memperhitungkan biaya peluang dari uang tunai di muka, perubahan PMI, atau kredit pemberi pinjaman (poin negatif).

Professional guidance: Kalkulator ini hanya untuk tujuan pendidikan dan bukan merupakan nasihat keuangan, pajak, atau hukum. Penetapan harga poin diskon bervariasi menurut pemberi pinjaman dan pasar, dan pilihan yang tepat bergantung pada gambaran keuangan Anda secara keseluruhan. Konsultasikan dengan profesional hipotek berlisensi (terdaftar NMLS) sebelum memutuskan apakah akan membeli poin.

Sumber primer

CFPB — What are (discount) points and lender credits and how do they work?

IRS Publication 936 — Home Mortgage Interest Deduction

FRED — 30-Year Fixed Rate Mortgage Average

📖

Glosarium

Penjelasan istilah penting

5 istilah

Biaya di muka sebesar 1% dari jumlah pinjaman, dibayarkan pada saat penutupan untuk menurunkan tingkat bunga pinjaman secara permanen. Disebut juga 'titik hipotek' atau sekadar 'titik'.

Mengurangi suku bunga hipotek Anda dengan membayar poin diskon. Pembelian permanen menurunkan suku bunga untuk seluruh jangka waktu pinjaman; pembelian sementara (misalnya 2-1) menurunkannya hanya untuk satu atau dua tahun pertama — kalkulator ini memodelkan pembelian permanen.

Bulan di mana tabungan bulanan kumulatif dari tarif yang lebih rendah sama dengan biaya poin di muka. Lewat bulan ini, poinnya sudah terbayar sendiri.

Tingkat nota adalah tingkat bunga yang digunakan untuk menghitung pembayaran bulanan Anda. APR terdiri dari poin dan biaya tertentu untuk mencerminkan total biaya tahunan pinjaman — jadi membeli poin akan menurunkan tingkat bunga obligasi Anda, tetapi pengaruhnya terhadap APR bergantung pada biaya yang disertakan.

Kebalikan dari pembelian poin: pemberi pinjaman membayar sebagian biaya penutupan Anda dengan imbalan tingkat bunga yang lebih tinggi. Berguna ketika Anda memiliki keterbatasan uang tunai atau berencana untuk segera pindah atau membiayai kembali.

👥

Skenario

Contoh dalam kehidupan nyata

3 contoh nyata

🏡

Pembeli jangka panjang — sepadan

Tetap melewati titik impas

Jumlah pinjaman US$400.000 Istilah 30 tahun Tarif dasar 7.00% Poin 1 (US$4.000) Pengurangan per poin 0.25% Bertahun-tahun di rumah 7

Satu poin berharga US$4.000 dan menurunkan tarif menjadi 6,75%, memotong pembayaran sekitar US$67/bulan. Titik impas mendekati bulan ke 60 (5 tahun). Karena pembeli ini berencana untuk tinggal selama 7 tahun, mereka mencapai titik impas dengan sisa waktu dua tahun dan menghemat sekitar US$1.600 bersih pada saat mereka pindah — dan bunga yang jauh lebih besar jika mereka mempertahankan pinjaman lebih lama. Membeli poin itu sepadan.

🚚

Pemilik jangka pendek — lewati saja

Jual sebelum titik impas

Jumlah pinjaman US$400.000 Istilah 30 tahun Tarif dasar 7.00% Poin 1 (US$4.000) Pengurangan per poin 0.25% Bertahun-tahun di rumah 3

Pinjaman yang sama dan poin yang sama, namun pemilik ini memperkirakan akan pindah dalam 3 tahun (36 bulan). Dengan titik impas mendekati bulan ke-60, mereka menjual kira-kira dua tahun sebelum poinnya terbayar dan berakhir dengan kerugian sekitar US$1.600. Langkah yang lebih cerdas adalah mempertahankan US$4.000, mengambil suku bunga yang lebih tinggi, atau meminta kredit dari pemberi pinjaman.

⚖️

Pembelian agresif

Dua poin bertahan lama

Jumlah pinjaman US$400.000 Istilah 30 tahun Tarif dasar 7.00% Poin 2 (US$8.000) Pengurangan per poin 0.25% Bertahun-tahun di rumah 10

Dua poin berharga US$8.000 dan menurunkan tarif menjadi 6,50%, kira-kira menggandakan biaya di muka dan penghematan bulanan — sehingga bulan impas tetap sama (~5 tahun). Selama 10 tahun, pembelian yang lebih dalam menghemat lebih banyak minat total, tetapi hanya karena pembeli ini tetap melewati titik impas. Poin penggandaan tidak berubah ketika Anda mencapai titik impas; itu mengubah jumlah yang Anda simpan setelah Anda melakukannya.

🔗

Referensi

Sitasi kalkulator ini

APA & MLA

Gunakan salah satu format ini untuk menyitasi kalkulator dalam makalah, laporan, atau daftar sumber.

APA

MLA

📄

Ulasan mendalam

Memahami Poin Hipotek: Saat Membeli Tarif Anda Terbayar

3 bab · 4 menit membaca

Poin diskon memungkinkan Anda menukar uang tunai pada penutupan dengan tingkat hipotek yang lebih rendah. Cerdas atau tidaknya perdagangan tersebut tergantung pada satu angka — bulan impas — dan satu keputusan yang hanya dapat Anda perkirakan: berapa lama Anda benar-benar akan menyimpan pinjaman tersebut. Kalkulator ini mengubahnya menjadi jawaban ya atau tidak.

Cara kerja poin hipotek

Poin diskon dikenakan biaya 1% dari jumlah pinjaman Anda dan menurunkan suku bunga Anda secara permanen, biasanya sekitar 0,25% per poin. Pada pinjaman US$400.000, satu poin adalah US$4.000 dibayarkan pada saat penutupan. Biaya tersebut menurunkan pembayaran bulanan Anda selama masa pinjaman — jadi pertanyaannya adalah apakah jumlah tabungan bulanan pada akhirnya melebihi biaya di muka.

Aturan titik impas

Titik impas adalah inti dari keputusan: bagi biaya poin dengan tabungan bulanan untuk mengetahui berapa bulan yang diperlukan untuk mendapatkan uang Anda kembali. Poin US$4.000 yang menghemat US$67 per bulan mencapai titik impas sekitar 60 bulan. Lewati titik itu dan setiap pembayaran setelahnya adalah tabungan murni. Jual atau pembiayaan kembali sebelumnya, dan Anda membayar lebih dari yang Anda hemat. Satu-satunya perbandingan yang paling berguna adalah titik impas versus berapa lama Anda benar-benar berharap untuk mempertahankan pinjaman — dan kebanyakan orang melebih-lebihkan berapa lama pinjaman tersebut bertahan.

Kapan tidak membeli poin

Lewati poin jika Anda ingin pindah atau melakukan pembiayaan kembali sebelum titik impas, jika Anda kekurangan uang tunai pada saat penutupan, atau jika penurunan tarif yang ditawarkan per poin kecil. Di pasar dengan suku bunga yang sedang turun, membayar untuk membeli suku bunga yang mungkin akan Anda pembiayaan kembali dalam satu atau dua tahun jarang membuahkan hasil — Anda akan lebih baik menyimpan uang tunai atau mengambil kredit pemberi pinjaman (poin negatif), di mana pemberi pinjaman menanggung sebagian biaya penutupan dengan imbalan suku bunga yang sedikit lebih tinggi. Poin juga dapat dibandingkan dengan uang muka yang lebih besar, yang akan menurunkan saldo Anda, dapat menghapus PMI, dan membantu berapa pun lama Anda menginap.

❓

Pertanyaan

Pertanyaan umum

7 pertanyaan

Apa yang dimaksud dengan poin diskon hipotek?+

Poin diskon adalah biaya dimuka — 1% dari jumlah pinjaman — yang Anda bayarkan kepada pemberi pinjaman pada saat penutupan untuk menurunkan suku bunga Anda secara permanen, biasanya sekitar 0,25% per poin. Dengan pinjaman US$400.000, satu poin berharga US$4.000.

Bagaimana saya tahu apakah membeli poin itu sepadan?+

Bandingkan bulan impas (biaya poin ÷ penghematan bulanan) dengan berapa lama Anda berencana untuk menyimpan pinjaman. Jika Anda berhasil melewati titik impas — idealnya dengan buffer yang nyaman — poin akan terbayar. Jika Anda berharap untuk menjual atau membiayai kembali terlebih dahulu, Anda kehilangan uang dalam kesepakatan tersebut.

Bagaimana cara menghitung titik impas?+

Bulan impas = total biaya poin ÷ penghematan pembayaran bulanan. Misalnya, poin sebesar US$4.000 yang menurunkan pembayaran Anda sebesar US$67/bulan, mencapai titik impas dalam jangka waktu sekitar 60 bulan (5 tahun). Setiap pembayaran setelah itu adalah penghematan versus bukan pembelian poin.

Apakah poin hipotek dapat dikurangkan dari pajak?+

Poin pada pinjaman pembelian rumah utama sering kali dapat dikurangkan pada tahun pembayaran jika Anda memerinci dan memenuhi persyaratan IRS (Publikasi IRS 936); poin pada pembiayaan kembali biasanya harus disebarkan sepanjang umur pinjaman. Kalkulator ini tidak memodelkan pajak — konfirmasikan pengurangannya dengan profesional pajak, karena dapat memperbaiki alasan pembelian poin.

Lebih baik beli poin atau DP lebih besar?+

Itu tergantung pada tujuan Anda. Poin menurunkan tarif dan pembayaran Anda tetapi hanya terbayar jika Anda tinggal cukup lama untuk menutup biayanya. Pembayaran uang muka yang lebih besar akan menurunkan saldo Anda, dapat menghilangkan PMI, dan membangun ekuitas terlepas dari berapa lama Anda tinggal. Jalankan keduanya dan bandingkan.

Apakah membeli dua poin menggandakan tabungan saya?+

Dua poin kira-kira menggandakan biaya di muka dan penghematan bulanan, sehingga bulan impas tetap sama. Yang berubah adalah berapa banyak yang Anda simpan setelah titik impas — pembelian yang lebih dalam hanya akan berhasil jika Anda mempertahankan pinjaman melewati titik tersebut.

Bisakah saya membagikan atau menyimpan skenario saya?+

Ya. Kalkulator mengkodekan masukan Anda di URL halaman, sehingga tombol Bagikan menyalin tautan yang mereproduksi skenario persis Anda. Masukan Anda juga disimpan secara lokal di browser Anda sehingga selalu ada saat Anda kembali.

Unduh PDF satu halaman berisi hasil Anda. Masukkan alamat email untuk menerima kiat kalkulator sesekali. Tanpa spam, dan Anda dapat berhenti berlangganan kapan saja. Privasi.

Kalkulator Poin Hipotek (AS)

Pinjaman & Poin

Titik Impas

Kapan Poin Dibayar Sendiri?

Biaya Seumur Hidup untuk Setiap Pilihan

Keuntungan bersih pada exit horizon umum

Cara menggunakan kalkulator ini

Masukkan pinjaman dan tarif Anda

Tambahkan poin dan pengurangan tarif

Tetapkan berapa lama Anda akan tinggal

Baca putusan dan tabnya

Rumus dan metodologi

Kepercayaan, metodologi, dan sumber

Penjelasan istilah penting

Contoh dalam kehidupan nyata

Pembeli jangka panjang — sepadan

Pemilik jangka pendek — lewati saja

Pembelian agresif

Sitasi kalkulator ini

Memahami Poin Hipotek: Saat Membeli Tarif Anda Terbayar

Cara kerja poin hipotek

Aturan titik impas

Kapan tidak membeli poin

Pertanyaan umum

Dapatkan PDF hasil dengan merek Calculover

Kalkulator Poin Hipotek (AS)

Pinjaman & Poin

Titik Impas

Cara menggunakan kalkulator ini

Masukkan pinjaman dan tarif Anda

Tambahkan poin dan pengurangan tarif

Tetapkan berapa lama Anda akan tinggal

Baca putusan dan tabnya

Rumus dan metodologi

Kepercayaan, metodologi, dan sumber

Penjelasan istilah penting

Contoh dalam kehidupan nyata

Sitasi kalkulator ini

Memahami Poin Hipotek: Saat Membeli Tarif Anda Terbayar

Cara kerja poin hipotek

Aturan titik impas

Kapan tidak membeli poin

Pertanyaan umum

Dapatkan PDF hasil dengan merek Calculover

Jelajahi lebih lanjut

kalkulator terkait

Panduan & artikel