Kapan Refinancing Hipotek Layak?

Bandingkan pinjaman lama dan baru pada timeline yang sama

Pembayaran yang lebih rendah dapat disebabkan oleh tingkat bunga yang lebih rendah, jangka waktu yang lebih panjang, saldo yang lebih kecil, atau kombinasi dari semuanya. Hanya dengan melihat pembayarannya dapat menyembunyikan sisa saldo utang yang lebih besar atau bunga yang lebih besar di kemudian hari.

Mulailah dengan saldo pokok saat ini, sisa jangka waktu, tingkat bunga, dan pembayaran pokok dan bunga. Bandingkan dengan jumlah pinjaman yang diusulkan, suku bunga, jangka waktu, dan biaya pembiayaan. Pisahkan pajak properti dan asuransi karena perubahan pada escrow dapat mengaburkan perbandingan pinjaman. ^[1]

Gunakan perkiraan periode kepemilikan yang mencerminkan tanggal penjualan atau pembiayaan kembali yang realistis, bukan secara otomatis jangka waktu baru.

Hitung titik impas arus kas sederhana

Untuk pembayaran yang sebanding dan biaya dimuka yang tidak dapat dipulihkan:

Bulan impas sederhana = biaya pembiayaan kembali di muka pengurangan pembayaran bulanan

Jika pembiayaan kembali membutuhkan biaya $5.000 dan mengurangi pembayaran bulanan sebesar $200, titik impas sederhananya adalah 25 bulan. Jika pinjaman tersebut kemungkinan besar akan dilunasi dalam waktu 18 bulan, tabungan pembayaran saja tidak akan dapat menutup biaya di muka tersebut.

Pengurangan pembayaran nol atau negatif tidak menghasilkan titik impas seperti ini. Pembiayaan kembali masih dapat memiliki tujuan lain, seperti memperpendek jangka waktu atau mengubah risiko suku bunga, namun memerlukan pembenaran yang berbeda.

Kenali apa yang terlewatkan oleh pintasan tersebut

Jalan pintas tersebut tidak membandingkan sisa pokok, perlakuan pajak, hasil investasi atas kas yang ditahan, atau nilai waktu uang. Ini juga gagal jika satu pembayaran mencakup item escrow atau asuransi hipotek yang berbeda.

Misalkan pinjaman lama memiliki sisa 20 tahun dan penggantinya memulai jangka waktu 30 tahun yang baru. Pembayaran baru mungkin lebih rendah meskipun dengan tarif yang sama karena pembayarannya dilakukan dalam beberapa bulan. Hal ini meningkatkan arus kas jangka pendek sekaligus berpotensi meningkatkan total bunga.

Bandingkan saldo kedua pinjaman pada tanggal keluar yang diharapkan. Perbandingan ekonomi yang tepat mempertimbangkan biaya yang dibayarkan, bunga, dan utang yang masih terhutang—bukan hanya berapa banyak uang tunai yang tersisa di cek setiap bulannya.

Pisahkan biaya dari jumlah yang dibayar di muka

Perkiraan pinjaman dapat mencakup biaya pemberi pinjaman, biaya pihak ketiga, poin, bunga dibayar di muka, dan pendanaan escrow. Beberapa item sebenarnya merupakan biaya transaksi tambahan; lainnya adalah pembayaran atau simpanan untuk kewajiban yang ada berdasarkan pinjaman mana pun.

Lacak setiap item daripada memperlakukan setiap dolar uang tunai untuk ditutup sebagai “biaya” yang sama. Jika biaya dimasukkan ke dalam pinjaman baru, biaya tersebut tidak gratis: biaya tersebut menambah saldo dan mungkin menimbulkan bunga.

Tawaran “tanpa biaya penutupan” dapat melibatkan suku bunga yang lebih tinggi, kredit pemberi pinjaman, biaya yang dibiayai, atau trade-off lainnya. Bandingkan pengungkapan sebenarnya. APR merangkum biaya pinjaman tertentu namun tetap bergantung pada asumsi dan jangka waktu pinjaman. ^[2]

Cantumkan tujuan dan sisi buruknya

Penurunan suku bunga, pengurangan jangka waktu, pinjaman tunai, dan konversi dari suku bunga yang dapat disesuaikan ke suku bunga tetap adalah keputusan yang berbeda. Pembiayaan kembali tunai tidak boleh dibandingkan dengan pinjaman lama seolah-olah keduanya memberikan jumlah pembiayaan yang sama.

Menggunakan pinjaman dengan jaminan rumah untuk membayar utang tanpa jaminan mengubah konsekuensi gagal bayar dan dapat memperpanjang pembayaran. Suku bunga yang lebih rendah saja tidak menjamin bahwa transaksi tersebut tepat.

Untuk pinjaman dengan suku bunga yang dapat disesuaikan, periksa jadwal penyesuaian, batas, dan kasus pembayaran yang lebih tinggi. Untuk penggantian dengan suku bunga tetap, kepastian pembayaran pokok dan bunga berdasarkan kontrak dapat menjadi bagian dari manfaat, bahkan ketika titik impas sederhana tidak menjamin hal tersebut.

Gunakan lembar kerja keputusan

Minta penawaran harga yang sebanding dalam waktu dekat. Catat saldo baru, kurs obligasi, APR, poin, kredit, biaya, jangka waktu, pembayaran tunai hingga penutupan, pembayaran, dan saldo yang diharapkan pada cakrawala pilihan Anda. Jalankan kasus kedua di mana Anda bergerak lebih awal dari yang direncanakan.

Periksa batasan pembayaran di muka dan perlakuan terhadap dana escrow yang ada. Jangan berasumsi bahwa pembayaran terjadwal yang dilewati adalah bulan bunga gratis; refinancing mengubah penyelesaian dan waktu akrual.

Keputusan yang paling kuat adalah ketika masih masuk akal dalam periode kepemilikan yang kurang menguntungkan dan ketika pembayaran baru sesuai dengan anggaran tanpa bergantung pada pembiayaan kembali di masa depan.

Gunakan panduan ini dengan bijaksana. Informasi pendidikan, bukan nasihat keuangan, investasi, pajak, atau hukum individual. Contohnya bersifat hipotetis kecuali sumbernya diidentifikasi secara eksplisit. Verifikasi persyaratan saat ini dan pertimbangkan panduan profesional yang memenuhi syarat untuk situasi Anda.