Kalkulator Pembiayaan Kembali (AS)

Pemicu paling umum untuk pembiayaan kembali adalah penurunan suku bunga yang signifikan. Aturan umum yang berlaku adalah penurunan suku bunga setidaknya 0,75 hingga 1,0 poin persentase akan membenarkan biaya transaksi pinjaman baru — namun pengujian sebenarnya selalu berupa perhitungan titik impas. Bagilah total biaya di muka (biaya penutupan ditambah poin apa pun) dengan pengurangan pembayaran bulanan untuk mengetahui jumlah bulan hingga Anda mulai mendapatkan keuntungan dari pembiayaan kembali.

Jika titik impas Anda adalah 18 bulan dan Anda tidak memiliki rencana untuk menjual atau pindah setidaknya selama lima tahun, pembiayaan kembali hampir pasti masuk akal. Jika Anda hanya berencana untuk tinggal dua tahun lagi dan titik impasnya adalah 30 bulan, hal tersebut tidak akan terjadi — bahkan dengan peningkatan tingkat yang signifikan. Rencana Anda untuk rumah sama pentingnya dengan angka. Kalkulator ini menampilkan titik persilangan tersebut dengan jelas sehingga Anda dapat mengambil keputusan berdasarkan linimasa sebenarnya, bukan aturan umum.

Titik impas adalah satu-satunya metrik terpenting dalam setiap keputusan pembiayaan kembali. Ini menggabungkan semua biaya dimuka — biaya pemberi pinjaman, penilaian, asuransi kepemilikan, biaya pencatatan, dan poin diskon apa pun — dan membagi total tersebut dengan tabungan pembayaran bulanan yang dihasilkan pinjaman baru. Hasilnya memberi tahu Anda berapa lama tepatnya Anda perlu menyimpan pinjaman sebelum melunasi biaya perolehannya.

Titik impas dalam 12 bulan sangat baik — Anda dapat memulihkan biaya dalam satu tahun dan setiap bulan setelahnya merupakan penghematan murni. Titik impas selama 48 bulan berada di ambang batas, memerlukan stabilitas kepemilikan selama empat tahun. Lebih dari 60 bulan, risiko transaksi penjualan atau pembiayaan kembali sebelum pembayaran kembali membuat kesepakatan tersebut dipertanyakan oleh sebagian besar pemilik rumah. Kalkulator ini memvisualisasikan kurva tabungan kumulatif sehingga Anda dapat melihat dengan tepat di mana kurva tersebut melintasi garis biaya dimuka, dan secara otomatis menandai ketika garis waktu terlihat bermasalah dibandingkan dengan horizon kepemilikan rumah pada umumnya.

Salah satu risiko yang paling diabaikan dalam pembiayaan kembali adalah apa yang terjadi ketika Anda mengatur ulang jangka waktu pinjaman Anda. Jika Anda memiliki sisa 20 tahun untuk hipotek Anda saat ini dan membiayai kembali menjadi pinjaman 30 tahun baru, Anda telah menambahkan 10 tahun pembayaran ke kewajiban utang Anda. Bahkan dengan suku bunga yang lebih rendah, memperpanjang jangka waktu sering kali mengakibatkan total bunga yang dibayarkan lebih banyak sepanjang hidup Anda — terkadang jauh lebih besar — ​​​​karena Anda membiayai pokok yang sama dalam jangka waktu yang lebih lama.

Pertimbangkan pemilik rumah dengan sisa US$200.000 pada 6% dan sisa 20 tahun. Total bunga yang tersisa adalah sekitar US$146.000. Pembiayaan kembali ke dalam 30 tahun baru sebesar 5% menurunkan pembayaran bulanan lebih dari US$200, yang terasa seperti sebuah kemenangan — namun total bunga pinjaman baru adalah sekitar US$186.000, peningkatan bersih sebesar US$40.000. Penghematan bulanan memang nyata, namun dihasilkan dengan meminjam lebih lama, bukan dengan membayar lebih sedikit. Kalkulator ini menunjukkan pengurangan pembayaran bulanan dan dampak bunga seumur hidup secara berdampingan, sehingga Anda tidak perlu memilih berdasarkan hanya separuh gambar.

Pembiayaan kembali dengan suku bunga dan jangka waktu menyesuaikan suku bunga, durasi pinjaman, atau keduanya, tanpa mengubah saldo pokok secara material. Biasanya memiliki tarif dan biaya penutupan terendah serta penjaminan yang paling tidak rumit. Pembiayaan kembali tunai meningkatkan saldo pinjaman Anda dan memberi Anda selisih uang tunai dari ekuitas rumah Anda — alat yang ampuh bila digunakan untuk perbaikan rumah yang meningkatkan nilai properti atau untuk mengkonsolidasi utang berbunga tinggi dengan tingkat suku bunga yang jauh lebih rendah.

Pembiayaan kembali tunai memerlukan lebih banyak ekuitas, biasanya LTV maksimum sebesar 80%, dan memiliki suku bunga yang sedikit lebih tinggi dibandingkan pembiayaan kembali dengan suku bunga dan jangka waktu karena pemberi pinjaman mengambil risiko tambahan. Disiplin yang penting adalah menggunakan hasil untuk aset, bukan konsumsi. Mendanai renovasi dapur yang menghasilkan US$1,10 untuk setiap US$1,00 yang dibelanjakan masuk akal secara ekonomi. Menggunakan ekuitas rumah Anda untuk membiayai liburan tidak berarti demikian - Anda mengubah utang tanpa jaminan dan dapat dilunasi menjadi utang terjamin terhadap aset utama Anda. Gunakan mode Pembayaran Tunai di kalkulator ini untuk memodelkan biaya bunga marjinal dari uang tunai yang Anda pinjam secara terpisah dari ekonomi pembiayaan kembali.