Perombakan adalah salah satu cara yang paling tidak diketahui untuk menurunkan pembayaran hipotek: Anda melakukan pembayaran pokok satu kali dalam jumlah besar, pemberi pinjaman mengamortisasi ulang pinjaman, dan tagihan bulanan Anda turun — semuanya tanpa mengubah tarif atau tanggal pembayaran Anda. Kalkulator ini menunjukkan pembayaran baru dan bunga yang dihemat, dan membandingkan dua langkah yang membingungkan orang: pembiayaan kembali dan sekadar melakukan pembayaran tambahan.

Cara kerja perombakan

Saat Anda menyusun kembali, Anda membayar sejumlah uang pokok dan pemberi pinjaman menghitung ulang pembayaran bulanan Anda menggunakan rumus amortisasi standar pada saldo yang lebih kecil — mempertahankan tingkat bunga yang sama dan jumlah bulan tersisa yang sama. Karena jangka waktu dan suku bunga tidak berubah, satu-satunya hal yang dapat diubah adalah pembayarannya, yang jumlahnya sebanding dengan pokok pinjaman yang Anda keluarkan.

Itulah perbedaan utama dari pembiayaan kembali: perombakan mempertahankan pinjaman Anda yang sudah ada. Tidak ada tarif baru, tidak ada penilaian, tidak ada penarikan kredit, dan tidak ada tagihan penutupan senilai ribuan dolar — hanya biaya administrasi tetap, biasanya US$150 hingga US$500, dan sering kali merupakan jumlah minimum sekaligus yang diwajibkan oleh pemberi pinjaman sebelum mereka memprosesnya (biasanya US$5.000 hingga US$10.000).

Perombakan vs pembiayaan kembali vs pembayaran ekstra

Perombakan menurunkan pembayaran bulanan yang diperlukan namun tetap mempertahankan tanggal pembayaran awal — paling baik bila Anda ingin menghemat anggaran bulanan Anda tanpa mengorbankan tingkat bunga terkunci yang rendah.

Pembiayaan Ulang menggantikan seluruh pinjaman dengan tingkat bunga, jangka waktu, dan biaya penutupan yang baru. Pinjaman ini hanya menang jika suku bunga yang jauh lebih rendah dapat mengimbangi biaya-biaya tersebut dan jam amortisasi yang disetel ulang — perbandingan titik impas dan bunga seumur hidup kalkulator ini membuat trade-off tersebut terlihat jelas dibandingkan hanya mengandalkan pembayaran saja.

Melakukan pembayaran tambahan tanpa melakukan pembayaran kembali akan menerapkan pembayaran sekaligus yang sama namun tetap mempertahankan pembayaran lama yang lebih tinggi — sehingga pinjaman diamortisasi lebih cepat dan Anda menghemat lebih banyak bunga total dibandingkan pembayaran ulang. Uang yang sama, tuas yang berlawanan: perombakan untuk keringanan arus kas, pembayaran ekstra untuk tanggal bebas utang tercepat.

Kelayakan, batasan, dan pertanyaan investasi

Tidak semua pinjaman dapat disusun kembali. Pinjaman konvensional yang didukung oleh Fannie Mae dan Freddie Mac umumnya mengizinkannya, namun pinjaman yang didukung pemerintah – FHA, VA, dan USDA – biasanya tidak. Suku bunga dan sisa jangka waktu Anda merupakan masukan, bukan keluaran: perubahan juga tidak dapat diubah.

Sebelum memberikan rejeki nomplok pada hipotek Anda, ada baiknya bertanya apakah berinvestasi akan memberikan lebih banyak manfaat. Perbandingan "investasikan sekaligus" memproyeksikan nilai sederhana di masa depan dengan asumsi pengembalian dan membandingkannya dengan bunga yang dihemat - perbandingan ilustratif sebelum pajak, bukan saran investasi atau pajak. Alat ini adalah perkiraan: biaya pasti pemberi pinjaman Anda, aturan pokok minimum, dan waktu amortisasi ulang menentukan hasil sebenarnya, dan perubahan escrow untuk pajak dan asuransi dapat mengubah total tagihan bulanan Anda secara independen dari angka pokok dan bunga yang ditampilkan di sini. Konfirmasikan detailnya dengan penyedia layanan Anda sebelum mengirim pembayaran.