Baca empat angka di setiap baris
Tabel amortisasi mengikuti saldo dari satu pembayaran ke pembayaran berikutnya. Saldo awal adalah jumlah terutang sebelum pembayaran. Bunga adalah biaya untuk periode tersebut. Pokok adalah jumlah pembayaran yang mengurangi hutang. Saldo penutup menjadi saldo awal baris berikutnya. [1]
Untuk model bulanan standar:
Bunga = saldo awal × tingkat bunga tahunan 12
Pelunasan pokok = pembayaran - bunga
Saldo akhir = saldo awal − pokok dilunasi
Pemberi pinjaman tidak secara sewenang-wenang memutuskan untuk “mengambil seluruh bunganya terlebih dahulu”. Bagian bunga awal lebih besar karena saldo terutang lebih besar. Perbedaan itu penting ketika mengevaluasi pembayaran tambahan atau pembiayaan kembali.
Contoh pembayaran pertama
Asumsikan pinjaman dengan suku bunga tetap sebesar $200,000, tingkat bunga tahunan 6%, dan jangka waktu pembayaran 30 tahun. Pembayaran pokok dan bunganya sekitar $1,199.10.
| Komponen pembayaran pertama | Perhitungan | Jumlah |
|---|---|---|
| Bunga | $200.000 × 0,06 12 | $1,000.00 |
| Pokok pinjaman | $1,199.10 − $1,000.00 | $199.10 |
| Saldo yang tersisa | $200,000 − $199.10 | $199,800.90 |
Pada bulan kedua, bunga dihitung sekitar $199.800,90, bukan $200.000. Pembayaran yang dijadwalkan tidak berubah, tetapi pokoknya sedikit lebih banyak. Pergeseran ini semakin cepat seiring berjalannya waktu seiring dengan menurunnya keseimbangan.
Tabel ini menggunakan sen agar mudah dibaca. Aturan penempatan pemberi pinjaman, tanggal pembayaran yang tepat, dan pembulatan dapat menimbulkan perbedaan kecil dari model pendidikan.
Mengapa pembayaran pokok tambahan membantu
Misalkan tambahan $100 diterapkan ke pokok dengan pembayaran pertama. Saldonya adalah $100 lebih rendah dari seharusnya. Dengan suku bunga 6% bulanan, jumlah tersebut mengurangi model bunga bulan berikutnya sebesar $0,50. Mempertahankan pembayaran yang dijadwalkan tetap sama maka membayar pokok pinjaman lebih banyak.
Manfaatnya terus berlanjut selama perbedaan keseimbangan itu ada. Ini bukan rabat satu kali, dan tidak otomatis sama dengan pengurangan pembayaran yang diwajibkan. Perombakan, jika ditawarkan, adalah proses terpisah yang dapat mengubah pembayaran setelah pengurangan pokok yang besar.
Periksa batasan pembayaran di muka dan konfirmasikan instruksi penyedia layanan. Pertahankan cadangan darurat daripada memasukkan setiap dolar yang tersedia ke dalam ekuitas yang mungkin sulit diakses di kemudian hari.
Sungguh jadwal dasar yang tidak ada
Jadwal pokok dan bunga biasanya tidak mencakup simpanan escrow, pajak properti, asuransi pemilik rumah, biaya keterlambatan, atau asuransi hipotek. Penyesuaian escrow dapat mengubah jumlah yang harus dibayar meskipun tingkat bunga dan pembayaran pokok dan bunga tetap.
Pinjaman dengan bunga harian dapat berbeda dengan formula bulanan karena waktu pembayaran mengubah jumlah hari yang masih harus dibayar. Pinjaman dengan suku bunga variabel memerlukan proyeksi baru ketika suku bunga atau pembayaran berubah. Pinjaman dengan bunga saja dan pinjaman balon tidak mengikuti jadwal standar amortisasi penuh sepanjang hidup mereka.
Amortisasi negatif berarti saldo yang belum dibayar bertambah karena pembayaran tidak menutupi bunga yang masih harus dibayar atau karena jumlah tersebut ditambahkan ke pokok. Jangan menafsirkan pembayaran awal yang rendah sebagai bukti bahwa pinjaman telah dilunasi.
Gunakan jadwal untuk membuat keputusan
Bandingkan setidaknya tiga kolom saat mempertimbangkan perubahan: bunga kumulatif, sisa saldo, dan total pembayaran tunai. Pembayaran bulanan yang lebih rendah setelah pembiayaan kembali dapat dibarengi dengan bunga yang lebih besar di masa depan jika jangka waktunya diperpanjang.
Untuk paket pembayaran tambahan, jalankan jadwal dasar dan jadwal yang sama dengan hanya pokok tambahan yang diubah. Jaga agar tarif, tanggal mulai, dan biaya tetap konstan sehingga perbedaannya benar-benar mengukur strategi. Perkiraan pembayaran yang lebih pendek hanya berguna bila pembayaran tambahan sesuai dengan anggaran.
Sebelum pembayaran akhir, mintalah pernyataan pembayaran resmi. Saldo laporan terkini tidak termasuk bunga yang timbul hingga tanggal pembayaran sebenarnya dan biaya lain yang diperbolehkan.
Pertanyaan yang sering diajukan
Mengapa pokok pinjaman yang dibayarkan di awal sangat sedikit?
Bunga dihitung berdasarkan saldo terutang, yang terbesar di awal. Dengan pembayaran yang merata, sisa yang tersedia untuk pokok mulai lebih kecil dan bertambah seiring dengan menurunnya saldo.
Apakah membayar dua kali sebulan otomatis menghemat bunga?
Belum tentu. Penghematan bergantung pada cara pembayaran diterapkan dan apakah Anda membayar ekstra sepanjang tahun. Membagi satu pembayaran bulanan menjadi dua bagian berbeda dengan melakukan 26 setengah pembayaran setiap tahunnya.
Apakah jadwal amortisasi merupakan penawaran pembayaran?
Tidak. Ini adalah proyeksi berdasarkan asumsi yang dinyatakan. Dapatkan kutipan pembayaran pemberi pinjaman untuk jumlah persis yang diperlukan pada tanggal tertentu.
Sumber & catatan perhitungan
Referensi utama ditautkan di bawah. Tanggal, batasan, dan ketentuan produk dapat berubah; konfirmasikan detail yang berlaku sebelum bertindak.
Gunakan panduan ini dengan bijaksana. Informasi pendidikan, bukan nasihat keuangan, investasi, pajak, atau hukum individual. Contohnya bersifat hipotetis kecuali sumbernya diidentifikasi secara eksplisit. Verifikasi persyaratan saat ini dan pertimbangkan panduan profesional yang memenuhi syarat untuk situasi Anda.