Kalkulator Jadwal Amortisasi (AS)

Hal yang mungkin mengejutkan dari pinjaman dengan amortisasi adalah besarnya porsi bunga pada cicilan awal. Dengan hipotek 30 tahun senilai US$400.000 dengan tingkat bunga 7%, pembayaran bulanan Anda adalah US$2.661. Pada bulan pertama, US$2.333 untuk bunga dan hanya US$328 untuk pokok. Baru sekitar tahun ke-21, porsi bunga dan pokok menjadi seimbang.

Ini bukan bank yang menipu Anda — ini murni perhitungan matematika. Bunga dibebankan pada saldo terutang, dan pada awalnya saldo Anda adalah US$400.000. Bunga bulan pertama = US$400.000 × (0,07 ÷ 12) = US$2.333. Ketika saldo perlahan-lahan berkurang, begitu pula beban bunganya. Pembayarannya tetap konstan, sehingga semakin banyak yang masuk ke pokok seiring berjalannya waktu.

Memahami porsi bunga yang besar pada awal pinjaman ini membantu Anda mengenali biaya sebenarnya dari pembiayaan kembali. Jika Anda sudah 10 tahun memasuki hipotek 30 tahun dan Anda membiayai kembali menjadi pinjaman baru 30 tahun, Anda memulai kembali masa amortisasi — membayar bunga besar lagi pada saldo yang masih besar. Tab jadwal membuat pengorbanan ini terlihat dalam bentuk dolar yang nyata.

Karena setiap dolar pokok yang Anda bayarkan mengurangi dasar penghitungan bunga di masa depan, pembayaran ekstra menciptakan manfaat yang berlipat ganda. Bayar tambahan US$200 di bulan pertama, dan Anda tidak hanya menghilangkan pembayaran pokok kecil bulan itu — Anda menggeser seluruh jadwal ke depan, menghilangkan semua bunga yang akan timbul pada US$200 tersebut untuk sisa umur pinjaman.

Pada hipotek 30 tahun senilai US$350.000 dengan suku bunga 7%, menambahkan hanya US$200 per bulan akan memotong pinjaman selama 5 tahun dan menghemat bunga sekitar US$100.000. Itu adalah keuntungan sebesar US$100.000 dari tambahan US$13.200 yang dikontribusikan pada tahun pertama saja — jauh lebih baik daripada kebanyakan rekening tabungan.

Intinya adalah bahwa pembayaran ekstra di awal akan jauh lebih berharga dibandingkan pembayaran di kemudian hari. Pembayaran ekstra sebesar US$1.000 pada tahun pertama menghemat sekitar US$5.000 total bunga atas pinjaman 30 tahun sebesar 7%. US$1.000 yang sama yang dibayarkan pada tahun ke 25 hanya menghemat sekitar US$200. Upayakan pembayaran ekstra di awal pinjaman kapan pun arus kas memungkinkan.

KPR 30 tahun menawarkan pembayaran bulanan yang lebih rendah, sehingga dapat diakses oleh lebih banyak pembeli. Namun jadwal amortisasi mengungkapkan biaya sebenarnya. Dengan pinjaman US$400.000 dengan tingkat bunga 6,5%, hipotek 30 tahun membutuhkan bunga total sekitar US$252.000 lebih banyak daripada hipotek 15 tahun dengan jumlah pinjaman yang sama.

Jadwal 15 tahun bergerak melalui fase berbunga dua kali lebih cepat, yang berarti Anda membangun ekuitas dengan cepat. Pada akhir tahun ke 5 dengan pinjaman 15 tahun, Anda telah melunasi sekitar 17% dari pokok pinjaman. Pada pinjaman 30 tahun dengan tingkat suku bunga yang sama, Anda hanya melunasi sekitar 7% — sebuah ilustrasi yang jelas tentang betapa lambatnya pinjaman diamortisasi jangka panjang mengikis saldo sejak dini.

Perbedaan pembayaran bulanan pada pinjaman US$400.000 dengan suku bunga 6,5% adalah sekitar US$850 per bulan — US$2.534 untuk pinjaman 30 tahun versus US$3.488 untuk pinjaman 15 tahun. Apakah tambahan US$850 per bulan itu sepadan dengan penghematan bunga sebesar US$252.000 bergantung sepenuhnya pada prioritas keuangan Anda yang lain, stabilitas pendapatan Anda, dan biaya peluang untuk menggunakan US$850 itu di tempat lain.

Saat melakukan pembiayaan kembali, Anda mengatur ulang masa amortisasi. Jika Anda telah menjalani hipotek 30 tahun selama 10 tahun dan membiayai kembali pinjaman 30 tahun yang baru — bahkan dengan suku bunga yang lebih rendah — Anda sekarang membayar total 40 tahun. Jadwal amortisasi membantu Anda mengevaluasi konsekuensi ini secara nyata.

Bandingkan total sisa bunga pada jadwal pinjaman Anda saat ini dengan total bunga pada usulan pinjaman baru. Jika pinjaman baru memiliki pembayaran lebih rendah namun total bunga lebih banyak, hitung berapa bulan yang diperlukan untuk mencapai titik impas pada biaya penutupan sebelum Anda benar-benar melunasinya.

Aturan praktis yang berguna: bagi total biaya penutupan Anda dengan penghematan bulanan untuk mendapatkan jumlah bulan impas. Jika Anda berencana tetap tinggal di rumah setelah jangka waktu tersebut, pembiayaan kembali masuk akal secara matematis. Tab Jadwal menunjukkan sisa saldo Anda di masa mendatang, yang merupakan jumlah pokok awal untuk perbandingan pembiayaan kembali.

Kalkulator ini memberikan perhitungan amortisasi yang akurat untuk pinjaman standar dengan suku bunga tetap, yang mencakup sebagian besar hipotek perumahan. Namun, hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan (ARM), pinjaman dengan bunga saja, pinjaman dengan pembayaran besar, dan pinjaman dengan denda pembayaran di muka melibatkan faktor-faktor tambahan yang memerlukan analisis profesional agar dapat dievaluasi dengan benar.

KPR dengan suku bunga yang dapat disesuaikan, misalnya, memiliki batasan suku bunga berkala dan batasan suku bunga seumur hidup yang mengatur seberapa besar perubahan pembayaran Anda pada setiap penyesuaian dan selama masa pinjaman. Memodelkan ARM secara akurat memerlukan asumsi tentang tingkat indeks di masa depan — sesuatu yang tidak dapat diproyeksikan dengan andal oleh kalkulator. Demikian pula, pinjaman dengan struktur biaya yang rumit atau denda pembayaran di muka mengubah perhitungan titik impas dengan cara yang tidak jelas sehingga perlu ditinjau secara profesional sebelum dilakukan.

Konselor perumahan yang disetujui HUD dapat memberikan saran gratis atau berbiaya rendah mengenai perbandingan pinjaman. Untuk keputusan pembiayaan kembali yang rumit atau analisis properti investasi, ahli hipotek atau penasihat keuangan berlisensi dapat membantu Anda mempertimbangkan gambaran keseluruhannya, termasuk implikasi pajak dari pengurangan bunga hipotek berdasarkan situasi spesifik Anda.